Baupreise steigen ins Uferlose

Portion Control meinte:

Mit 600 qm Grundstück in normaler Lage, nicht unterkellert, Fertighaus = ca. 340.000.

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Danke. Das Grundstück kann auch gern kleiner sein.

Portion Control meinte:

Mit 600 qm Grundstück in normaler Lage, nicht unterkellert, Fertighaus = ca. 340.000.

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Bei uns - mehr als das doppelte.

kasiopaja meinte:

Bei uns - mehr als das doppelte.

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In meiner Gegend ist es auch ganz schlimm. An Eigentum ist hier gar nicht zu denken, obwohl ich recht gut verdiene. Früher, als Häuser noch erschwinglicher waren, hatte ich keinen Partner und außerdem so viele Sorgen wegen meiner Muter und meiner Schwester, dass ich den Kopf für solche Überlegungen gar nicht frei gehabt hätte. Das wäre höchstens noch der eine Tropfen Stress zuviel gewesen, der das Fass zum Überlaufen gebracht hätte. Ich denke nicht, dass ich mir da etwas vorzuwerfen habe.

Jetzt überlege ich eher, mit 63 oder spätestens 65 in Pension zu gehen, bis dahin mein Geld möglichst gut anzulegen und nach der Pensionierung woanders hinzuziehen, wo die Lebenshaltungskosten, Bodenrichtwerte und Baupreise niedriger sind und dort, wenn es geht, seniorengerechtes Eigentum zu erwerben. Mit 60 bekomme ich eine größere Summe aus einer Lebensversicherung ausbezahlt, mit 67 noch mal aus einer anderen Geldanlage einen gewissen Betrag, und es ist auch unabhängig davon Kapital aus Aktien und einer Bausparsumme da (der Bausparvertrag wird aber nicht mehr bespart und ich möchte die das Darlehen auch nicht in Anspruch nehmen, daher wird mir der Vertrag wohl in absehbarer Ziet gekündigt werden). Ich möchte dann in ein paar Jahren bei Erwerb einer Immobilie allenfalls noch ein kleines Darlehen aufnehmen müssen, das ich in wenigen Jahren abbezahlen kann. Wenn es nicht geht, muss ich halt zur Miete wohnen bleiben. Fände ich zwar nicht so schön, aber es gibt Schlimmeres. Im Moment zahle ich für meine Mietwohnung (74 qm, Balkon, 1 Kellerraum, Gartenmitbenutzung) mit sämtlichem Drum und Dran (Strom, Wasser, Heizkosten etc.) inklusive Carportplatz rund 770 € pro Monat.

Es ging eigentlich nicht um Kapitalvermehrung, sondern um die Frage was günstiger ist.
Das Aktien oder Gold besser sind als Immobilien, bestreite ich nicht. Jedoch kommt das für mich nicht in Frage da ich mich damit wenig auskenne. Da ich aber auf jeden Fall "wohne", habe ich mir überlegt wie das am günstigsten sein könnte. Und durch kaufen habe ich bislang nunmal kostenlos gewohnt.

Gilt dann quasi bis zum Kauf des letzten Objektes im Leben. Da man dies ja nicht mehr veräussert, sondern evtl. vererbt.

Portion Control meinte:

Gilt dann quasi bis zum Kauf des letzten Objektes im Leben. Da man dies ja nicht mehr veräussert, sondern evtl. vererbt.

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Wohnen in der eigenen Immobilie finde ich im Alter auch am besten. In eine ETW möchte ich aber auf keinen Fall. Ich habe keine Lust, mich im Pensionsalter mit großklappigen Personen in einer Eigentümerversammlung herumzuschlagen und Tausende für Fassaden- und Dachsanierungen ausgeben zu müssen, die ich selbst nicht will. Wenn Eigentum, dann nur eines, das ich allein und ggf. noch mit meinem Partner bewohne. Daher liebäugele ich ja auch mit einem Seniorenbungalow von ca. 100 qm, evtl. zumindest teilweise unterkellert. Das Grundstück sollte nicht zu riesig sein; denn im Alter werde ich mit der Gartenarbeit möglicherweise nicht mehr allein fertig. Viele Leute haben davon schon mit Anfang 70 die Schnauze voll. Und je größer das Grundstück, umso teurer dann der Gärtner.

Ich habe keine Kinder und bin auch nicht verheiratet; daher sehe ich mich nicht in der Pflicht, dafür zu sorgen, dass andere Erben möglichst viel bekommen. Testamentarisch habe ich schon vor einigen Jahren dafür gesorgt, dass bestimmte, nicht pflichtteilsberechtigte gesetzliche Erben unter keinen Umständen etwas erhalten werden. Eher wird noch eine bestimmte Organisaton Erbin. Deshalb reicht mir auch ein Fertigbungalow. Hauptsache, er hält ca. 30 Jahre, ohne dass ich noch allzu viel Geld hineinstecken muss. Was nach meiner Einlieferung in ein Pflegeheim oder nach meinem Tode daraus wird und wieviel er dann noch wert ist, kann mir egal sein.

Ich sehe das ganze Thema sehr ähnlich.

Ich hatte immer gesagt, dass mir eine ETW eigentlich genügen würde. Durch die Konstellation mit meiner Partnerin, den Katzen, den Hasen, dem Minischwein, hat sich das halt anders entwickelt. Eigenheim mit Garten ist da schon eher Pflicht. Zumal sind wir penibel was die Lage angeht. Auch in einem verschlafenen Örtchen würden wir die Katzen niemals im alten Ortskern oder an einer normalen Strasse raus lassen. Wir geben uns nur mit Randlage zufrieden, mit Zugang zu einem Spaziergehweg über Felder oder in einen angrenzenden Wald. Exakt das haben wir ja jetzt gefunden und ich bin gespannt wie es weiter geht.

Aber nochmal zurück: Mittlerweile sehe ich das mit der ETW genauso kritisch. Springen bei unserem Dach 3 Ziegeln ab, setze ich sie neu drauf und gebe keine 30k für ein neues Dach aus. Bei einer Sanierung des Fahrstuhls des Daches oder sonstwas innerhalb eines Mehrparteien Hauses, kann ich mir das nicht aussuchen. Da wird ne teure Firma bestellt und alle müssen löhnen. Wir reparieren sowas selbst oder über äh..., "Bekannte". ^^

Portion Control meinte:

Das mieten die bessere Option sein könnte klingt so pauschal, dass man es kaum bewerten kann.

Mieten ist Geld monatlich verbrennen. Egal ob im Rahmen einer Wohnung oder Haus.
Wir haben 200k EK weil wir 2x gekauft und davon 1x vermietet haben in den letzten 10 Jahren. Das gesamte Geld was wir für die Darlehen oder Renovierungen ausgaben ist in keiner Weise verloren gegangen.

Hätten wir die letzten 10 Jahre in Miete gewohnt hätten wir exakt: 0 Euro.

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Du verbrennst doch IMMER Geld. Nicht nur beim Mieten sondern auch beim Kauf 😉

Beim Mieten zahlst du die Miete und hast dafür einen Wohnvorteil.
Beim Kauf zahlst du den Kaufpreis und hast den Wohn- UND Eigentumsvorteil.

Aber in beiden Fällen verbrennst du Geld. Die Frage ist schlicht: Wo hast du am Ende mehr?

Mir ist bewusst, dass die meisten Menschen wie du argumentieren: Wenn ich maximal so viel Tilgung des Kaufpreises zahle wie ich auch Miete zahlen würde, dann ist Kaufen immer besser.
Die Rechnung ist aber komplexer.

Man muss alle Kosten eine Immobilie berücksichtigen. Diese werden i.d.R. unterschätzt, da große Ausgaben oft erst in ferner Zukunft fällig werden.
Nach der Petersschen Formel, die oft von Eigentümergemeinschaften zur Ermittlung der Instandhaltungsrücklage herangezogen wird, müssten für ein Haus bis zu 5.600 Euro pro Jahr gespart werden um die Instandhaltung zu gewährleisten.
https://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel

Rechnen wir mal auf für eine Wohnung in meinem Umfeld, die mir gefällt. Sie würde 200.000 € Kaufpreis oder 500 € Kaltmiete kosten.

Möglichkeit A) Mieten: 500 €
Nach 36,4 Jahren (s.u.) inklusive prozentualer Mietsteigerung von 2% p.a. 312.000 €
Ja, ich verstehe, dass jeder sofort denkt dies wäre "verbranntes Geld".

Möglichkeit B) Kaufen
Darlehensbetrag 200.000 € mit 1,65% Zins = 608 € im Monat
Also lieber kaufen?
Naja hinzu kommt:
Instandhaltsungsrücklage: ca. 200 €
Hausgeld: ca. 200 €
Steuer, Abgaben, Sonstiges: ca. 100 €
Kaufnebenkosten: einmalig ca. 20.000 €
Nach 36 Jahren und 4 Monaten wäre der Kredit abgezahlt und du hättest in der Zeit 508.000 € gezahlt

Ja dir gehört nach 36,4 Jahren schuldenfrei die Wohnung, allerdings hast du auch satte 200.000 € mehr gezahlt.

Und ein Haus hält auch nicht unbedingt ewig. Statistisch hält ein Haus 100 Jahre, theoretisch auch länger, wird aber meist aus energetischen und wirtschaftlichen Überlegungen nach durchschnittlich 100 Jahren abgerissen.

Noch interessanter wird die Rechnung wenn du die o.g. monatlichen Mehrkosten statt in instandhaltung und co zu stecken, investiert hättest. Aus 20.000 € Startkapital und 500 € pro Monat über 36,4 Jahren wären historisch im Aktienindex MSCI World 920.000 € geworden. Es geht also nicht nur um die Kostenvergleich sondern auch darum was man stattdessen mit dem Geld machen könnte.

Du hättest also entweder 920.000 € + 200.000 € Ersparnis = 1.120.000 €
oder
eine Eigentumswohnung (die hoffentlich noch eine Weile steht) 😀

Disclaimer: Sind meine o.g. Zahlen alle repräsentativ für alle Immobilien? Nein. In München sehen Preise ganz anders aus und weder Mietpreissteigerung noch Darlehenszins kann ich sicher voraussagen. Auch hat jede Immobilie individuelle Instandhaltungskosten.

Vielleicht wirst du einzelne Positionen in meiner Rechnung zu niedrig oder hoch finden, einverstanden. Aber denke mal weiter bei steigenden Immobilienpreisen. Wie lange rechnet es sich "besser zu kaufen"? Auch noch bei 300.000 € für die Wohnung? Bei 400.000 €?

Je weiter sich Kaufpreis von Miete entfernt (und das erleben wir seit gut 10 Jahren in Deutschland) desto weniger sinnvoll wird es zu kaufen. Menschen tun es trotzdem, verlockt durch niedrige Zinsen.

Meine Prgonose:
- Die Zinsen werden die nächsten 20 Jahre bei Null bleiben und in der nächsten Krise vielleicht sogar bei -XX% landen.
- Immobilienpreise werden langsamer steigen und irgendwann stagnieren, weil Mietpreise nicht unendlich steigerbar sind
- Die europäische Notenbank wird wie die japanische Notenbank anfangen noch mehr aufzukaufen, sogar Aktien
- Die nächste Krise wird eine Anleihen- und Immobilienkrise. Beide Anlagearten sind gemessen an ihrer Rendite VIEL zu teuer. Immobilien und Anleihen rentieren realistisch heute um die 0%.

Amor mit Liebespfeil meinte:

Das Prinzip "Gerd Kommer" 🙂. Sehr gut Andreas, sehr nett von dir, es einem so Mundgerecht vorzubereiten.

Deine Prognosen gehen ebenfalls in die Richtung, die ich mir ausmale. Was ich jedoch denke, ist, dass das japanische Modell mit 30 Jahren Nullzins nicht auch auf die EU übertragbar ist. Man sieht ja jetzt bereits, dass die EZB darüber nachdenkt, Aktien aufzukaufen. In Japan ist das erst nach ca. 28 Jahren passiert. Außerdem ist in Japan die Immobilienblase vor dem Senken des Leitzinses auf Null geplatzt. Zudem konnten sich japanische Banken aufgrund der positiven Zinsen im Ausland lange über Wasser halten. Und die japanische Exportwirtschaft konnte sich ebenfalls aufgrund der zunehmenden Auslandsnachfrage über Wasser halten. Das alles hat die EU nicht.

Was glaubst du warum jetzt der BREXIT kommt und sich das US-Banken- und Wirtschaftssystem zunehmend abschottet? Die sehen doch auch alle die Entwicklung. London wird das neue Finanzzentrum in Europa mit Kapitalfluchtmöglichkeiten für vermögende Leute.

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Kann sein, ja. Japan ist sicher nicht 1 zu 1 mit Europa vergleichbar. Japan zeigt nur eben, dass Zinsen auch Jahrzehnte bei Null bleiben können. Man sollte also nicht sein Geld parken in der Hoffnung, dass Zinsen wieder steigen werden.

Zu USA und Brexit würde ich nicht soweit gehen, dass die alle eine EU Crash sehen und deswegen weg wollen. Den USA geht es darum ihre Vormacht zu behalten, vor allem gegen China. Gegenüber der EU muss man ehrlich zugeben, dass die EU Importe aus den USA bislang stärker besteuert hat als umgekehrt. Der Durchschnittszoll der EU liege bei 5,2 Prozent, der der USA bei 3,5 Prozent. Trump ist hier also teils durchaus im Recht.

Letztlich ist alles eine Relationsfrage. Immobilien sind nicht für sich alleine betrachtet teuer. Aber sie sind z.B. teuer im Vergleich zu Aktien. Immobilien sind teuer im Vergleich zu Mieten. Immobilien sind aber relativ günstig gegenüber deutschen Staatsanleihen.

Es ist deswegen spannend. Was werden die Menschen tun? Entdecken die Deutschen plötzlich den Aktienmarkt wieder - insbesondere wenn die EZB es sogar vorlebt? Sind die Deutschen wirklich dauerhaft mit 0% Rendite bei Staatsanleihen, Lebensversicherungen, Bausparverträgen und Tagesgeldkonten zufrieden? Reicht ihnen die Rendite einer Immobilie, die heute auch nahe 0% geht?

Norwegen z.B. hat bereits seit 70er Jahren einen Pensionsfonds aufgelegt, der das norwegische Öl in den MSCI World Aktienindex investiert. Damit ist Norwegen zum viertreichstem Land der Welt aufgestiegen! Könnte das ein Zukunftsmodell für Deutschland, deutsche Anleger und deutsche Versicherer und co sein?

Ich bin ein Fan von Gerd Kommer (gut erkannt 😉), nicht weil er Indexfonds bewirbt, sondern weil er objektiv vergleicht. Er sagt nicht X oder Y ist besser sondern er hinterfragt. Wenn X weniger Rendite als Y macht, dann ist Y besser.

Wenn man eine Immobilie findet, bei der man sich eine Rendite von 10% ausrechnet (und man alle Vor- und Nachteile einer Immobilieninvestition ok findet), dann ist es richtig zu investieren. Es ist aber nicht richtig in Immobilien zu investieren oder sich eine Wohnung zu kaufen, nur weil der Volksmund Miete als "Geldverbrennung" bezeichnet.

Sehr schön auch das Buch "Poor Dad, rich dad", in dem der Autor und Mulimillionär Robert Kiyosaki genau das beschreibt. In einer schönen Geschichte beschreibt er seine ersten ungünstigen Investitionen, die sein reicher Vater zu Recht kritisierte. Zwar zahlte Kiyosaki vermeintlich nur so viel Tilgung wie er Miete gezählt hätte, machte aber unterm Strich trotzdem ein schlechtes Geschäft. Wie die meisten Immobilenkäufer bzw. -investoren, war er nicht in der Lage eine Rendite auszurechnen und hatte schlicht keine Ahnung was er tat. Er hatte sich von der Bank (die am Kredit verdiente), von staatlichen Förderungen und dem Volksmund überreden lassen, dass ein Kauf immer besser sei.

Amor mit Liebespfeil meinte:

Es werden wieder gute Zeiten kommen, bis dahin baut man Kapital auf und greift dann zu.

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Darauf hoffe ich auch. Würde auch recht gut passen, da ich frühestens in sechs Jahren in Pension gehen kann (noch früher nur bei krankheitsbedingter Dienstunfähigkeit, aber die wünsche ich mir weiß Gott nicht!). Dann kann ich ziehen, wohin ich will, und bin nicht mehr an diese Region gebunden, wo sich eigene Immobilien fast nur noch Millionäre, zumindest aber Leute in Spitzenpositionen leisten können. In 3 1/2 Jahren bekomme ich meine Lebensversicherung ausbezahlt und baue natürlich auch durch andere Maßnahmen (u.a. Aktien) noch Vermögen auf, sodass ich mit Anfang 60 hoffentlich schon etwas klarer sehen werde, ob es mit dem eigenen kleinen Bungalow noch etwas werden könnte.

Andreas900 meinte:

Möglichkeit B) Kaufen
Darlehensbetrag 200.000 € mit 1,65% Zins = 608 € im Monat
Also lieber kaufen?
Naja hinzu kommt:
Instandhaltsungsrücklage: ca. 200 €
Hausgeld: ca. 200 €
Steuer, Abgaben, Sonstiges: ca. 100 €
Kaufnebenkosten: einmalig ca. 20.000 €
Nach 36 Jahren und 4 Monaten wäre der Kredit abgezahlt und du hättest in der Zeit 508.000 € gezahlt

Ja dir gehört nach 36,4 Jahren schuldenfrei die Wohnung, allerdings hast du auch satte 200.000 € mehr gezahlt.

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Zum einen kaufe ich nicht zu einem Preis von 200k ohne jegliches EK, wenn ich nur 600 Euro abzahlen kann. Denn 36 Jahre abzahlen für eine ETW, empfinde ich als eine wirklich schlechte Beratung. Der Großteil der Zinsen aus deiner Rechnung, könnte ich von daher so gar nicht akzeptieren. Ich kaufe doch keine kleine ETW und zahle bis ins Rentenalter.

Instandhaltungsrücklagen sind mir bekannt, Hausgeld jedoch nicht. Wenn du damit extra Kosten für eine Hausverwaltung meinst, die putzen kommt und den Garten in Form hält, müsstest du dies auch beim mieten berücksichtigen. Denn dort kämst du dann ebenfalls nicht mit einem Mietpreis von 500 Euro hin.

Steuern und Abgaben. Was ist das? Grundsteuer, Müll, Heizung?
Diese üblichen Kosten sind alle Umlagefähig und zahlst du als Mieter genauso. Das ein Mieter also 500 euro zahlt, ein Käufer für das gleiche Objekt im Monat demnach über 1.000, ist eine Rechnung die ich so nicht nachvollziehen kann.

Die Kaufnebenkosten i.H.v. euro 10 Prozent, also 20k bei 200k stimmen nahezu exakt von dir.

Was natürlich richtig geil ist: Du gönnst einem Käufer also nicht den Erlebensfall, seine Immobilie abgezahlt zu haben und bis zum Lebensende dann mietfrei wohnen zu können? Beide Leben in deinem Beispiel enden dann abrupt nach 36 Jahren? Also genau ab dann, wenn der Käufer anfangen würde im Vergleich zum Mieter deutlich zu profitieren? 😕
Und der Sachwert der Immobilie fällt dann auch einfach mal weg? Zwangsenteignet nehme ich an?! ^^


Im übrigen bin ich ebenfalls weg von einer ETW, wie zuvor beschrieben. Ich empfinde das aufgrund des Instandhaltungsfond nicht als die ultimative Ersparnis. Lieber ein älteres Haus, Haushälfte oder ähnliches. Da kann man auch mal was knuppen ohne einen Handwerker für 60 Euro pro Stunde bezahlen zu müssen.