Vom Verbraucherpreisindex her müsste eine Wohnung, die 1990 150k gekostet hat, heute rund 250k kosten. Die Wohnung hätte aber dasselbe Alter wie damals!
Deine Wohnung ist aber 30 Jahre älter als dieselbe Wohnung 1990, daher müsste man von den 250k 31 Jahre Abstriche für Alterung machen. Weil Immobilien sich aber oberhalb des Indexes verteuert haben können, wären dann wieder Zurechnungen erforderlich.
Insgesamt wird man von derartigen Überlegungen schwindelig, drum wird wahrscheinlich nur helfen, jemanden zu beauftragen, der eine behördensichere Wertung vornehmen kann.
Dasselbe gilt für die Äcker (die Du erst später erwähnt hast).
Eure Erbschaft umfasst also nicht nur die Wohnung, sondern weitere Immobilien, dazu die Frühstücksbrettchen, Autos, Konten und was nicht alles des Onkels.
Diese Werte insgesamt werden addiert und um den Freibetrag je Erbe = Person (!) vermindert; auf den Rest fällt Erbschaftssteuer an,
die die Erbengemeinschaft schuldet ( meine ich). Das bedeutet, wenn Deine Schwester Millionär ist und Du nicht zahlen kannst, muss sie dies tun und hat gegen Dich einen Anspruch auf Ausgleich. (edit: falsch, siehe weiter unten.)
Sachwerte werden nicht zum Neupreis angesetzt sondern zu einer Art Zeitwert. Ein Zeitwert kann gemindert sein, wenn ihr ausser Kosten nichts davon habt, weil Erträge jemand anderem zufallen ( Nießbrauch).
Der Nießbrauch ist Geld wert, muss also auch ( durch den Begünstigten) vererbschaftssteuert werden.
Bei dem Vertrag mit der LG und seiner Eintragung muss verhandelt werden, wer genau welche Kosten trägt. Wenn nämlich der Onkel im Testament geschrieben hätte, dass die LG ewig die Nutzen hat und ihr ewig die Kosten, dann hat er ein Dokument zu Euren Lasten aufgesetzt was inhaltlich zu prüfen wäre.
Ohne fundiertes Wissen und Beratung geht da nichts, auch hinsichtlich der Steuerbarkeit der Erträge; auch hinsichtlich Schenkungssteuer, die ihr zahlen müsst, wenn die LG es sich anders überlegt und den Nießbrauch an Euch (kostenlos) zurück gibt = schenkt.
Ausserdem wäre gut für Euch zu wissen, was die LG überhaupt aufbringen kann.
Wenn sie wenig Geld besitzt, müsste sie welches drucken, um die Erbschaftssteuer auf den zugewendeten Nießbrauch entrichten zu können - oder sie macht Zugeständnisse, die den Wert Eures Erbes erhöhen. Ich bin unsicher, ob sie bei der Bank einen Kredit für die Steuer aufnehmen kann und die nießgebrauchten Immobilien als Sicherheit anführen kann.
Es könnte daher sein, dass sie sich die Annahme in der Art einfach nicht leisten kann, da sie die "Folgekosten" nicht aufbringen kann.
Noch mal zurück zu der weiter o.a. empfohlen XLS Tabelle.
Die Tabelle sollte auf weiteren Seiten je einen Gegenstand und "Eigenschaften" des Gegenstandes enthalten, die berücksichtigt werden müssen, denn daraus leiten sich etliche weitere Fragen ab.
Fragen haben aber nur dann einen Wert, wenn man weiss, was man fragen soll und wen. Daher sind derartige Notizen wertvoll.
Betrachte ich zB einen Acker, so wird ( unter "Eigenschaften") vml. eine Änderung des Pachtvertrages anstehen, eine Änderung der Personen - und Kontenverbidung wg. Grundsteuer etc.
GGf wird die landwirtschaftliche Berufsgenossenschaft zu informieren sein, die Zwangsabgaben einfordert, von denen man sich aber wiederum frei stellen lassen, kann, wenn der Pächter Mitglied ist und bewirtschaftet.
GGf wird eine "Beobachtung" eines neuen Pachtvertrages ( zwischen der LG und dem Landwirt?) nötig sein, falls... die Konditionen sich ändern. Rein laienhaft stelle ich mir vor, dass der Acker zB einen Wert von 10€/m² hat. Erzielt die LG Einnahmen in 30 Jahren iHv 100 Euro für diesen m², so hat sie mehr davon als ihr, daher ist aus der Übertragung ihr Gewinn höher als Eurer und die Erbschaftssteuer wäre bei Eurem Acker auf fast null reduziert. Macht sie aber mit dem Bauer einen neuen Vertrag über 1 Cent für 30 Jahre für diesen m² des Ackers, so ist ihr Nießbrauch fast nichts wert, so dass der Acker von Euch voll zu versteuern wäre. Daher müsste man sich also fragen, ob ihr - als Eigentümer - dann ein Mitspracherecht habt, wenn weniger als die ortsübliche Pacht gezahlt wird, weil ihr dann ja mehr Steuern bezahlen müsst und sie weniger.
Falls ein Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen ansteht, kann es sein, dass Privatleute zwar mehr bieten aber nicht zum Zug kommen, da ein Verkauf wegen eines Vorkaufsrechtes (einer Landwirtschaftsgesellschaft / der Gemeinde ? ) zum Tragen kommt. Daher musst Du Dich vorher erkundigen, ob ein Übertragungsgeschäft "Verkauf" unter Euch Geschwistern nicht daran scheitert, dass die Erwerberin zwar die Schwester los ist aber mit einem Fremden zu tun hat.
Kein Verkauf könnte dann stattgefunden haben, wenn Deine Schwester und Du Euch so auseinander setzt, dass Ihr Miteigentumsanteile verschiebt, so dass im Grundbuch je Immobilie nur noch eine Eigentümerin steht.
Daraus ergibt sich gleich die nächste Frage/ "Eigenschaft", ob man zwecks Auseinandersetzung der Erbschaft als erstes die Erbengemeinschaft im Grundbuch eintragen lässt und dann später die Eintragung ändern lässt, weil man sich geeinigt hat.
Während ein abschließender Vorgang kostenlos sein könnte, könnte die spätere Änderung Kosten auslösen, daher muss geprüft werden, ob sie das tut, wenn ja welche und bei wem ( Notar ?, Grundbuchamt etc).
Noch eines: Du schreibst, ihr seid "natürlich" beim Anwalt.
Der Anwalt kann aber nur eine Partei vertreten. Wenn es also darum geht, dass ein Zustand zwischen deiner Schwester und Dir "anwaltlich" geklärt werden muss, ist er raus.
Da er aktuell Dich und sie vertreten hat, kann er nachher auch keine Einzelpartei mehr in derselben Sache vertreten ( Interessenkonflikt, begründet durch Wissen um Vorkenntnisse).
Also müssten zwei neue Anwälte her, die auf Basis des (gesamten) Streitwertes bei ihr und bei Dir noch mal abrechnen. Gut wäre, wenn mindestens die Schwester und Du Einigkeit erzielen könnten und die Posten aus der Berechnung fallen, gut wäre ebenfalls, wenn ihr exakt klärt, welche Posten von dem Anwalt bearbeitet werden.
( zB zu Streitwert eines lebenslangen Nießbrauchs:
https://openjur.de/u/116400.html )
