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Eigentum an Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht

Jessica133

Mitglied
Hallo,

vor einigen Monaten habe ich hier bereits vom Erbschaftsstreit mit der Lebensgefährtin meines Onkels geschrieben. Da hat sich immer noch nichts verändert.

Mein Onkel hat im Testament bestimmt, dass seine LG lebenslanges Wohnrecht in der Wohnung erhält und meine Schwester und ich Eigentümer sein sollen.
Natürlich sind wir beim Anwalt und er hält es für richtig, wie meine Schwester es möchte, die LG dazu zu bringen einem Verkauf zuzustimmen (sie wohnt aktuell nicht drin und würde es wenn auch erst im Alter tun, so lange darf sie laut Testament vermieten).

Mir wäre es lieber, wir machen es so wie im Testament. Auch wenn wir dann jetzt im Moment keine finanziellen Vorteile davon haben. Meine Schwester hat aber Angst und das kann ich absolut nachvollziehen, dass die LG uns durch die Eigentümer/Bewohner Geschichte das Leben weiterhin sehr schwer machen wird. Meine Schwester will nichts mehr mit dieser Frau zu tun haben.

Wahrscheinlich bin ich da zu blauäugig, weil ich denke, dass wir eigentlich rechtlich abgesichert sind?! Oder kann es uns zb. passieren, dass sie einen Mieter in die Wohnung setzt - der die Wohnung verwüstet und sie kein Geld für die Renovierung hat? Geht man dann doch an die Eigentümer und wenn wir es nicht leisten können, wird die Wohnung versteigert und sie bekommt dann ggf. sogar noch den Wert ihres restlichen Wohnrechts von uns?

Beim letzten Thread hatte ich richtig gute Tipps bekommen, hier scheint es Leute zu geben, die sich gut auskennen.

Bin gerade hin und hergerissen. Natürlich werden meine Schwester und ich das alles mit dem Anwalt abklären. Aber vorab möchte sich meine Schwester mit mir zusammen setzen, damit wir beide an einem Strick ziehen. Eure Erfahrungen würden mir wirklich helfen!

Vielen Dank und viele Grüße
Jessica
 

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Bodenschatz

Aktives Mitglied
Leider hast Du Dich nicht zu dem Unterschied Wohnrecht vs Nießbrauch geäußert, der bereits in https://www.hilferuf.de/thema/erbschaftsstreit-bahnt-sich-an.244115/page-7#post-3412243
#Beitrag 66 thematisiert wurde.
Testamentarisch wurde ihr Wohnrecht vererbt - schreibst Du - also (nur) das Recht, dort zu wohnen falls sie einzieht?
Laut Anwalt darf sie vermieten? Dann hätte sie aber kein Wohnrecht sondern Nießbrauch.
Nießbrauch schließt ein, dass sie vermieten darf und das Geld behalten darf.
Sie hätte das Recht, das Grundbuch berichtigen zu lassen; danach dann wäre es ein dingliches Recht, welches jeder Nacheigentümer gegen sich gelten lassen muss.

Man geht davon aus, dass die LG statistisch noch so und so lange lebt, hierdurch senkt sich der Wert der Immobilie deutlich, da ein Eigentümer/Erbe sie weder vermieten noch selber nutzen kann.
Die Folge ist, dass anfallende Erbschaftssteuer jenseits eines Freibetrags für den Erben niedriger ausfällt.
Zu überlegen wäre andererseits, ob ein "Nießbrauchs-Erbe" Erbschaftssteuern jenseits eines Freibetrages auf jahrelangen Vermietungsvorteil zu entrichten hätte.
Druckmittel wäre Eurerseits dann, dass sie die Steuer zu entrichten hat - falls sie kann..., denn als Nur-LG hat sie mal gerade 20,000€ Freibetrag.

Welche Konsequenz ergibt sich denn, wenn eine von zwei Personen, die als Erbe vorgesehen sind, die Erbschaftsannahme ausschlagen?
Der ausschlagende Erbe wird vermutlich so behandelt als hätte er nicht gelebt, also kommt an seiner Stelle die gesetzliche Erbfolge in Betracht. Hat der Erblasser keine Kinder, so geht es so lange nach oben bis es wieder da nach unten geht, wo noch jemand lebendig ist.
Es beträfe also alle direkten Nachkommen der Eltern des Onkels und deren Nachkommen.

De facto habt ihr vermutlich kein Haus geerbt sondern nur eine Hülle, die nach dem Nießbrauch übrig bleibt.
Je nachdem, über welchen Restwert man da spricht, käme auch - so es sich denn nur darum handelt - ein Verkauf des jeweilig kompletten Erbteils in Betracht, der wegen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ( zwischen Dir und der Schwester) sogar grunderwerbsteuerfrei sein könnte.

Falls Du emotional an das Haus nicht gebunden bist, würde sich eine Hochrechnung empfehlen und ggf ein Abschluss der Sache.
 
Zuletzt bearbeitet:

Jessica133

Mitglied
Danke für deine Info. Du hast meinen alten Beitrag gefunden. Ich wollte hier nicht zu sehr weit ausholen. Sie hat ein Wohnrecht und ein Recht die Mieteinnahmen zu behalten, wenn sie die Wohnung nicht selbst beziehen kann. Das ist richtig.
Mein Onkel ist im November letzten Jahres gestorben. Das Testament ist uns im Januar zugestellt worden. Die 6 Wochen, die wir die Chance gehabt hätten abzulehnen ist leider verstrichen.

Mein Gedanke ist schon, es so wie im Testament steht, durchzuführen. Mir ist bewusst, dass ich im Falle dass sie einzieht, ihr Leben lang die Grundsteuer und den Anteil an Hausgeld zu zahlen habe, den der Eigentümer entrichten muss (momentan 90 Euro monatlich) zuzüglich Sanierungskosten vom Haus (es handelt sich um eine kleine Wohnung in 5-Partien Haus).
Bitte berichtige mich, wenn ich falsch liege. Ich denke, dass Immobilien in Zukunft an Wert zunehmen. Deshalb sehe ich es als Investition für meine Kinder an. Die dann in 30-40 Jahre - vielleicht auch früher die Wohnung verkaufen können und einen großen Batzen Geld zur Verfügung haben? Oder meinst du, dass die Wohnung dann nur noch Schrottwert haben würde?

Wie ist es im Fall, dass sie nicht selbst einzieht und vermietet? Bei Niesbrauch finde ich im Internet Informationen, dass hierbei alle Kosten (Grundsteuer, etc.) von ihr getragen werden müssen, weil sie Nutznieser ist? Und wie ist das bei der konkreten Frage, was passiert, wenn die Wohnung durch einen Mieter zerstört wird und sie den Schaden nicht zahlen kann? Wer haftet?

Zu deinem letzten Absatz. Mittlerweile bin ich emotional gebunden :-( Habe durch die ganze Geschichte meinen Onkel noch besser kennen gelernt. Wir ähneln uns sehr. Bin seit Januar jede Woche ein- bis zweimal in der Wohnung zum Lüften, nach dem rechten sehen... Sie hat wirklich einen tollen Charme.
 

Bodenschatz

Aktives Mitglied
Spontan habe ich im Netz mehrere Varianten gefunden, die ein Eigentümer mit dem Berechtigten(LG) vereinbaren kann.
Grundsätzlich müsste erst einmal fest stehen, wie der Onkel sich die Sache vorgestellt hat. Dies wäre der Wille des Testaments, über den hinweg nichts geht.
Danach kommst Du mit der Schwester als Erben. Ihr beiden bildet eine Partei, die LG bildet die andere Partei. Zwischen den Parteien muss verhandelt werden, wie und für welchen Fall was gelten soll, denn danach bestimmt sich die Grundbuch-Eintragung und deren daraus abzuleitenden Rechte.
Aus den Rechten ( und Pflichten) bestimmt sich der Wert des Erbes, aufgeteilt auf die Parteien, somit auch eine Erbschaftssteuer.
Mit Deiner Schwester einigst Du Dich parallel und setzt so die Erbengemeinschaft auseinander.
Falls bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft keine Grunderwerbsteuer anfällt, sollte in dem Zug alles zwischen Euch geregelt werden.
Wenn Du nämlich später auf die Idee kommst, Deinen Anteil an sie zu verkaufen, sie ihn Dir zurück verkauft und Du ihn dann erneut an sie verkaufst, ist dies nicht mehr von dem Vorgang der Erbschaft gedeckt und ihr zahlt Steuern wie Fremde.
Grob gesagt scheint es so zu sein, dass die LG die Wohnung zwar "besitzt" und zurück geben muss. Sie wird sie erhalten müssen aber nicht verbessern oder aufwerten müssen.
Der "Besitz" zieht sich wohl so lange, wie sie noch lebt. Ausgeschlossen werden muss zwingend, dass sie dieses Recht abtreten oder vererben kann, denn dann kämt Ihr nie zum Zug.
Wenn sich dieser theoretische Lebenszeitraum noch länger hin zieht als Euer Lebenseitraum, hättet ihr nur eine Spardose für Nachkommen. Die Kosten, die entstehen, dürfen aber nicht höher sein, als würdet ihr die Nachbarwohnung kaufen wollen. Ist so etwas absehbar, kann man gleich verschenken und spart sein Geld.

Also musst Du und Deine Schwester verschiedene Szenarien in einer Tabelle aufrechnen und dann mit Eurem RA und der LG überlegen, wie man sich einigt.
 

Paisley

Mitglied
Wenn ich das richtig verstehe, hast du mit deiner Schwester zusammen die Wohnung geerbt und die Lebensgefährtin des Onkels hat ein lebenslängliches Wohnrecht vermächtnisweise zugewendet bekommen.
Normalerweise befähigt ein Wohnrecht nicht zum Vermieten, das kenne ich tatsächlich nur bei einem Nießbrauchsrecht. Kommt also darauf an, wie das im Testament formuliert war.
Wäre das Wohnrecht bereits im Grundbuch eingetragen, was der Onkel zu Lebzeiten veranlassen hätte können, gäbe es dazu einen notariellen Vertrag, in dem man die Details nachlesen könnte, was im Falle gilt, wenn das Wohnrecht nicht ausgeübt wird.
Gibt es aber nur eine entsprechende Äußerung im Testament, kann ich mir nicht vorstellen, dass ihr der Lebensgefährtin so ohne Weiteres die Miete überlassen müsst wenn sie nicht selbst drin wohnt.
Wie gesagt, es gilt, was der Onkel trestamentarisch verfügt hat.
Möchte die Lebensgefährtin, dass das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird, müsstet ihr zur Vermächtniserfüllung einen notariellen Vertrag beurkunden lassen. Dieses Recht hat sie, und das kann sie einfordern.
Steht das Wohnrecht erstmal im Grundbuch, bekommt man es aber natürlich nicht mehr heraus, außer sie verzichtet darauf oder sie verstirbt.

Man könnte sich auch im Vorfeld einigen, das Vermächtnis dadurch zu erfüllen, indem man ihr im Verkaufsfalle einen entspprechenden Ablösebetrag bezahlt. Der Wert des Wohnrechts wird berechnet, indem man den Jahreswert des Rechts, also die fiktiven Mieteinnahmen, mit dem Vervielfältiger nach der jeweiligen Lebenserwartung der berechtigten Person multipliziert.
Diese Vervielfältiger findet man in der Tabelle zu § 14 Bewertungsgesetz.


Der Wert, der sich bei dieser Berechnung ergibt, ist auch der Wert, der der LG bei der Erbschaftsteuer zugrunde gelegt wird.
Bei euch mindert dieser Wert des Vermächtnisses den steuerlichen Wert bei der Erbschaftsteuer.

Der Wert des Erwerbs wird vom Finanzamt für jeden Erben oder Vermächtnisnehmer separat berechnet, darum müsst ihr euch also nicht kümmern.
 

Jessica133

Mitglied
Ihr Wohnrecht ist noch nicht eingetragen, da sie sich zu Lebzeiten meines Onkels geweigert hat, mit ihm einzuziehen. Sie wollte nicht aus ihrem Elternhaus raus, von ihrer Mutter weg (die LG meines Onkels ist 52 Jahre).
Er hat verfügt, dass sie das Wohnrecht erbt und wenn sie es nicht selbst nutzen kann/will, die Miete erhält.
Außerdem erhält sie die Pacht an den beiden Äckern, die auch Eigentum meiner Schwester und mir werden sollen. Meine Mutter die engste Verwandte meines Onkels geht leer aus.

Mein Gedanke gerade - ich biete meiner Schwester an, die Wohnung mit dem eingetragenen Wohnrecht zu übernehmen, meine Schwester erhält alles andere und ich sehe es einfach als Investition an?!
Sagen wir die LG meines Onkels lebt noch 30 Jahre, habe ich mir ausgerechnet, dass ich ca. 40.000 Euro aufwenden müsste in dieser Zeit. Meine Kinder dann aber eine Wohnung zu Geld machen können, die höchstwahrscheinlich noch mehr wert ist als diese 40.000 €. (1990 für 150.000 € gekauft)
Das wäre mehr, als wenn ich das Geld in dieser Zeit auf die Bank bringe.
Allerdings bin ich extrem unsicher. Solange es bei einem gewissen Betrag für die Eigentümergesellschaft und der jährlichen Grundsteuer bleibt, ist es übersichtlich. Aber was, wenn das Haus in den nächsten Jahren etliche Mängel aufweist? Dach, etc.? Oder eben wenn ein Mieter der LG alles verwüstet- wie die Sorge, die ich am Anfang geschrieben habe?

Viele Grüße
Jessica
 

Paisley

Mitglied
Liegt die Wohnung in einer Gegend, in der Immobilien einigermaßen leicht verkäuflich sind?

Ich denke, ich würde zunächst das Wohnrecht eintragen lassen und die Wohnung dann an jemanden verkaufen, der damit kein Problem hat. Gibt sogar Firmen, die auf solche Käufe spezialisiert sind. Dann kann euch der Rest deiner Überlegungen egal sein. Die LG hat den neuen Eigentümer als Ansprechpartner, und umgekehrt.
 

Jessica133

Mitglied
Danke Paisley, bin mir aber nicht sicher, ob die Wohnung noch wirklich viel Wert ist mit diesem Wohnrecht? Die LG meines Onkels hat statistisch gesehen noch 30 Jahre vor sich.
Aber das werde ich unseren Anwalt mal fragen.
Da die Wohnung in der nahegelegen Kreisstadt in Nähe zum Krankenhaus liegt, denke ich, dass sie gut verkäuflich ist.
 

Paisley

Mitglied
Das kann man ja ganz einfach ausrechnen. Nimm die Jahresnettomiete und multipliziere sie mit 15,571, das ist der Vervielfältiger für eine Frau, die im Jahr 2020 das 51. Lebensjahr vollendet hat. Sie hat zwar noch eine Lebenserwartung von gut 33 Jahren, aber der Vervielfältiger ist ja ein auf diese Laufzeit abgezinster Faktor.
Bei einer Nettomiete von tausend Euro monatlich ergäbe sich ein Wert von 186.852 Euro. Wie viel die Wohnung wert ist und welche Miete derzeit erzielt wird, lässt sich ja auch ermitteln.
 

Paisley

Mitglied
Habe gerade in deinem anderen Faden gelesen, ihr habt wohl die tatsächliche Lebenserwartung als Faktor verwendet. Wenn ich dein Ergebnis von dort entsprechend herunterrechne, beträgt die Miete wohl eher um die 500 Euro, oder? Damit halbiert sich der von mir beispielhaft angenommene Wert.
 

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