Wohnung kaufen als Investition?

minikita meinte:

Sieht es den in Zukunft den irgendwie danach aus, dass die Nachfrage weiter so steigen wird oder stagniert die Nachfrage eher?

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Ich würde weiter auf steigende Immobilienpreise tippen. Allerdings hängt das von vielen Faktoren ab und ist von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Für mich ein Grund warum ich keine einzelnen Immobilien kaufe. Das Klumpenrisiko ist mir zu hoch. Stell dir vor du hast eine super Immobilie in guter Lage und morgen kommt eine Regierung daher und deckelt deine Miete.....
Man könnte hier auf Immobilienfonds oder REITS setzen, die verschiedene Immobilien überall auf der Welt haben. So schließt man aus, dass die EINE selbstgewählte Immobilie ein Fehlgriff ist.

Was wir in den letzten 20 Jahren erlebt haben war ein Boom in den Städten, während auf dem Land sogar Preise fielen. Auch hier kann dir keiner garantieren, dass der Trend anhält. In Zeiten von Homeoffice haben viele gelernt, dass man auch weit weg von der originären Arbeitsstelle arbeiten kann.

Kurzum: Keiner wird dir da eine sichere Antwort geben können.

minikita meinte:

Sieht es den in Zukunft den irgendwie danach aus, dass die Nachfrage weiter so steigen wird oder stagniert die Nachfrage eher?

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Es kommt darauf an, wie du "Zukunft" definierst. In den nächsten Jahren wird mehr (bezahlbarer) Wohnraum benötigt. Wenn die Babyboomer jedoch in ca. 20 Jahren versterben, dann haben wir ein Überangebot an Wohnungen und Häuser. Denn es ist bekannt, dass immer weniger Kinder in Deutschland geboren werden. Folglich wird die Nachfrage sinken.

Die Frage ist m.E. auch ob es wirklich eine große Nachfrage nach Immobilien gibt. Aus meiner Sicht sind die hohen Preise eher durch geringes Angebot verursacht.

Früher haben die Leute ein Haus geerbt und sich gesagt: das verkaufen wir, mit dem Haus haben wir nur Arbeit und mit den Mietern/dem Mieter vielleicht nur Scherereien. Dann haben wir was auf der Hohen Kante für den Notfall …

Heute denken sie sich: was sollen wir mit dem Geld? Gibt keine Zinsen (z.T. Schon negative) und vielleicht kommt bald die Inflation, außerdem steigen die Immobilienpreise eh immer …

Narf meinte:

Die Frage ist m.E. auch ob es wirklich eine große Nachfrage nach Immobilien gibt. Aus meiner Sicht sind die hohen Preise eher durch geringes Angebot verursacht.

Früher haben die Leute ein Haus geerbt und sich gesagt: das verkaufen wir, mit dem Haus haben wir nur Arbeit und mit den Mietern/dem Mieter vielleicht nur Scherereien. Dann haben wir was auf der Hohen Kante für den Notfall …

Heute denken sie sich: was sollen wir mit dem Geld? Gibt keine Zinsen (z.T. Schon negative) und vielleicht kommt bald die Inflation, außerdem steigen die Immobilienpreise eh immer …

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Stimmt durchaus. Die drei größten Finanzmärkte der Welt sind (Staats-)anleihen, Immobilien und Unternehmensbeteiligungen (direkt oder als Aktie).
Wenn nun einer dieser großen Player plötzlich nicht mehr rentabel ist (Anleihen laufen gegen 0), fließt mehr Geld in die anderen Märkte wie z.B. Immobilien.

Das sagt aber auch ganz klar: WENN die Zinsen wieder steigen, könnte das die Preise auf dem Immobilienmärkt fallen lassen.

Ich denke auch, dass wir eher am Ende des Preiszyklus stehen. Diejenigen, die am Ende eines Zyklus kaufen, beißen regelmäßig die Hunde.

Ich rechne auch mit einem Versuch der nächsten Regierung, einen Preisdeckel einzuführen, was die Mieten empfindlich senken würde, obwohl wir im Vergleich zu anderen Ländern ja immer noch sehr günstige Mieten haben. Das sehen die Deutschen aber scheinbar anders, weil ja oft über angeblich zu hohe Mieten gejammert wird.

Ich halte Diversifizierung für wichtig, Aktien, Immobilien als Fonds auch mit ausländischen Immobilien und vor allem Bitcoin und Gold. In meinem Umfeld haben viele schon früh Bitcoin gekauft, wobei manche nur 2-3 % ihrem Depot beigemischt haben, denen sind die Depots natürlich explodiert und derzeit spricht wohl alles dafür, dass der Preisanstieg weiter geht.

Das alles würde ich bei der Abwägung berücksichtigen bei der Frage, ob ich jetzt Ersparnisse ohne Diversifizierung in EINE Wohnung stecke.

Ein Artikel, dem ich weitgehend beipflichte:

Viele große Player verkaufen jetzt ihre Bestände in den völlig überteuerten Markt und investieren eher in Aktien aus dem ESG Bereich, die im Vergleich zu Immobilien oft noch günstig sind.

Also danke erstmal für die ganzen Antworten:

Was soll ich nun tun? Wäre es sinnvoll eine Wohnung zu kaufen als Immobilienanlage um sie in 5 jahren wieder zu verkaufen. Mir wurde heute erst gesagt das das auf jedenfall sehr sinnvoll ist da die immobilien immer teurer werden und ich könnte die wohnung dann wieder teurer mit gewinn verkaufen.

günni meinte:

Also danke erstmal für die ganzen Antworten:

Was soll ich nun tun? Wäre es sinnvoll eine Wohnung zu kaufen als Immobilienanlage um sie in 5 jahren wieder zu verkaufen. Mir wurde heute erst gesagt das das auf jedenfall sehr sinnvoll ist da die immobilien immer teurer werden und ich könnte die wohnung dann wieder teurer mit gewinn verkaufen.

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Für 5 Jahre würde ich garnichts kaufen, insbesondere nicht wenn du in 5 Jahren auf das Geld angewiesen bist. Die Erwerbsnebenkosten bei einer Immobilie können 10% betragen. Wenn du nach 5 Jahren wieder verkaufst, zahlt du das sogar nochmal und bei Wertsteigerung der Immobilie nochmal die Spekulationssteuer. Selbst wenn die Immobilie in der Zeit z.B. 25% an Wert zulegt, kann es sein, dass du Miese machst.

Immobilien heißen so weil sie immobil sind, auch in der Liquidität. Ich würde niemanden empfehlen eine Immobilie für eine Zeit unter 10 Jahren zu kaufen.

Ich glaube den Tipp für 5 Jahre Geld in einer Immobilie zu parken, bekommst du auch nur, weil a) seit 20 Jahren die Preise steil aufwärts gehen und b) der deutsche Volksmund Immobilien liegt und selbst die Verkäuferin im Supermarkt dir das raten würde....

Es gibt keine Anlage, die dir sicher in 5 Jahren Gewinn beschert oder auch nur sicherstellt, dass du keinen Verlust machst.

Wenn du aber sagst, dass du auch zur Not mit einem Verlust in 5 Jahren leben könntest, würde ich alternativ vielleicht Immobilienfonds oder REITS Aktien empfehlen. Dieses sind zumindest relativ günstig bzw. liquide in Erwerb und Veräußerung und du nimmst auch an der Wertentwicklung im Immobilienmarkt teil.

Andreas900 meinte:

Für 5 Jahre würde ich garnichts kaufen, insbesondere nicht wenn du in 5 Jahren auf das Geld angewiesen bist. Die Erwerbsnebenkosten bei einer Immobilie können 10% betragen. Wenn du nach 5 Jahren wieder verkaufst, zahlt du das sogar nochmal und bei Wertsteigerung der Immobilie nochmal die Spekulationssteuer. Selbst wenn die Immobilie in der Zeit z.B. 25% an Wert zulegt, kann es sein, dass du Miese machst.

Immobilien heißen so weil sie immobil sind, auch in der Liquidität. Ich würde niemanden empfehlen eine Immobilie für eine Zeit unter 10 Jahren zu kaufen.

Ich glaube den Tipp für 5 Jahre Geld in einer Immobilie zu parken, bekommst du auch nur, weil a) seit 20 Jahren die Preise steil aufwärts gehen und b) der deutsche Volksmund Immobilien liegt und selbst die Verkäuferin im Supermarkt dir das raten würde....

Es gibt keine Anlage, die dir sicher in 5 Jahren Gewinn beschert oder auch nur sicherstellt, dass du keinen Verlust machst.

Wenn du aber sagst, dass du auch zur Not mit einem Verlust in 5 Jahren leben könntest, würde ich alternativ vielleicht Immobilienfonds oder REITS Aktien empfehlen. Dieses sind zumindest relativ günstig bzw. liquide in Erwerb und Veräußerung und du nimmst auch an der Wertentwicklung im Immobilienmarkt teil.

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Also ich würde sie auf jeden fall kaufen. Das geld auf der bank liegwn lassen bringt nur mehr verluste. Da ist eine immobilie eine sichere geldeinlage. Warum zur miete wohnen wenn man auch monatlich eine wohnung abbezahlen kann. Bei einem bekannten in italien hat mir gesagt das dort die leute fast alle etw besitzen. Somit ist dort das geld gut angelegt.
Wenn man in 5 jahren verkaufen will dann verkauft man punkt. Ein köufer findet sich immer da die nachfrage enorm ist und wenig angebot.

fragesteller88 meinte:

Also ich würde sie auf jeden fall kaufen. Das geld auf der bank liegwn lassen bringt nur mehr verluste. Da ist eine immobilie eine sichere geldeinlage. Warum zur miete wohnen wenn man auch monatlich eine wohnung abbezahlen kann. Bei einem bekannten in italien hat mir gesagt das dort die leute fast alle etw besitzen. Somit ist dort das geld gut angelegt.
Wenn man in 5 jahren verkaufen will dann verkauft man punkt. Ein köufer findet sich immer da die nachfrage enorm ist und wenig angebot.

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Wenn man eine Investition tätig, sollte man abschätzen welche Rendite bzw. welchen Gewinn oder Verlust man erwartet. Nichts anderes zählt. Weder ob der Volksmund Immobilien für "sicher" hält noch ob ein Onkel aus Italien oder Tante Emma davon begeistert ist.
Diese Rechnung muss der TE für seine konkrete Immobilie erstellen.

Beispiel:
100.000 € Immobilie + 5% unterstellte Wertsteigerung = 27.600 € Wertgewinn nach 5 Jahren
Dazu Mieteinnahmen von 500 € x 12 Monate x 5 Jahre = 30.000 €
Dagegen Kaufnebenkosten 10% von 100.000 € und 10% vom gestiegenem Verkaufswert 127.600 € = insgesamt 22.700 €
Spekulationssteuer 25% von 27.600 € = 6.900 €
Versicherung, Steuern sonstige laufende Kosten ca. 10.000 €
Unterm Strich wären das nach 5 Jahren in diesem Beispiel 18.000 € Gewinn.

Diese Rechnung geht aber von einigen Faktoren aus, die nicht sicher sind: 100% der Zeit vermietet, vermeintlich sichere Wertsteigerung von 5%, keine anfänglichen Renovierungskosten, alles läuft perfekt. Und selbst unter dieser Annahme ist die Rendite von 18.000 € eher mäßig, da dies eine Nettorendite von nur ca. 3,5% im Jahr ist.

Dafür kannst du genauso gut eine Vonovia Aktie kaufen, die eine Dividendenrendite von derzeit knapp 3,4% hat, plus natürlich Kurspotenzial.
Mit dem riesen Unterschied, dass es kein ein vergleichsmäßig großer Aufwand ist eine Immobilie selbst zu vermieten und man im Einzelfall ohne Fachwissen total daneben greifen kann und am Ende mit einer verschimmelten Bruchbude dasteht, während man bei Vonovia ein Paket von diversen Immobilien ohne diese Klumpenrisiko investiert.

Meiner Meinung nach ist es unwahrscheinlich, dass bei einer kurzen Haltedauer und ohne Kredithebel das Immobilieninvestment für kleine Privatanleger besonders gut geht.

Andererseits wissen das die wenigsten Immobilienbesitzer vermutlich, denn die meisten kaufen blind ohne eben Überlegungen zur Rendite zu machen.