Wohnung kaufen als Investition?

Ein Artikel, dem ich weitgehend beipflichte:

Viele große Player verkaufen jetzt ihre Bestände in den völlig überteuerten Markt und investieren eher in Aktien aus dem ESG Bereich, die im Vergleich zu Immobilien oft noch günstig sind.

Also danke erstmal für die ganzen Antworten:

Was soll ich nun tun? Wäre es sinnvoll eine Wohnung zu kaufen als Immobilienanlage um sie in 5 jahren wieder zu verkaufen. Mir wurde heute erst gesagt das das auf jedenfall sehr sinnvoll ist da die immobilien immer teurer werden und ich könnte die wohnung dann wieder teurer mit gewinn verkaufen.

günni meinte:

Also danke erstmal für die ganzen Antworten:

Was soll ich nun tun? Wäre es sinnvoll eine Wohnung zu kaufen als Immobilienanlage um sie in 5 jahren wieder zu verkaufen. Mir wurde heute erst gesagt das das auf jedenfall sehr sinnvoll ist da die immobilien immer teurer werden und ich könnte die wohnung dann wieder teurer mit gewinn verkaufen.

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Für 5 Jahre würde ich garnichts kaufen, insbesondere nicht wenn du in 5 Jahren auf das Geld angewiesen bist. Die Erwerbsnebenkosten bei einer Immobilie können 10% betragen. Wenn du nach 5 Jahren wieder verkaufst, zahlt du das sogar nochmal und bei Wertsteigerung der Immobilie nochmal die Spekulationssteuer. Selbst wenn die Immobilie in der Zeit z.B. 25% an Wert zulegt, kann es sein, dass du Miese machst.

Immobilien heißen so weil sie immobil sind, auch in der Liquidität. Ich würde niemanden empfehlen eine Immobilie für eine Zeit unter 10 Jahren zu kaufen.

Ich glaube den Tipp für 5 Jahre Geld in einer Immobilie zu parken, bekommst du auch nur, weil a) seit 20 Jahren die Preise steil aufwärts gehen und b) der deutsche Volksmund Immobilien liegt und selbst die Verkäuferin im Supermarkt dir das raten würde....

Es gibt keine Anlage, die dir sicher in 5 Jahren Gewinn beschert oder auch nur sicherstellt, dass du keinen Verlust machst.

Wenn du aber sagst, dass du auch zur Not mit einem Verlust in 5 Jahren leben könntest, würde ich alternativ vielleicht Immobilienfonds oder REITS Aktien empfehlen. Dieses sind zumindest relativ günstig bzw. liquide in Erwerb und Veräußerung und du nimmst auch an der Wertentwicklung im Immobilienmarkt teil.

Andreas900 meinte:

Für 5 Jahre würde ich garnichts kaufen, insbesondere nicht wenn du in 5 Jahren auf das Geld angewiesen bist. Die Erwerbsnebenkosten bei einer Immobilie können 10% betragen. Wenn du nach 5 Jahren wieder verkaufst, zahlt du das sogar nochmal und bei Wertsteigerung der Immobilie nochmal die Spekulationssteuer. Selbst wenn die Immobilie in der Zeit z.B. 25% an Wert zulegt, kann es sein, dass du Miese machst.

Immobilien heißen so weil sie immobil sind, auch in der Liquidität. Ich würde niemanden empfehlen eine Immobilie für eine Zeit unter 10 Jahren zu kaufen.

Ich glaube den Tipp für 5 Jahre Geld in einer Immobilie zu parken, bekommst du auch nur, weil a) seit 20 Jahren die Preise steil aufwärts gehen und b) der deutsche Volksmund Immobilien liegt und selbst die Verkäuferin im Supermarkt dir das raten würde....

Es gibt keine Anlage, die dir sicher in 5 Jahren Gewinn beschert oder auch nur sicherstellt, dass du keinen Verlust machst.

Wenn du aber sagst, dass du auch zur Not mit einem Verlust in 5 Jahren leben könntest, würde ich alternativ vielleicht Immobilienfonds oder REITS Aktien empfehlen. Dieses sind zumindest relativ günstig bzw. liquide in Erwerb und Veräußerung und du nimmst auch an der Wertentwicklung im Immobilienmarkt teil.

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Also ich würde sie auf jeden fall kaufen. Das geld auf der bank liegwn lassen bringt nur mehr verluste. Da ist eine immobilie eine sichere geldeinlage. Warum zur miete wohnen wenn man auch monatlich eine wohnung abbezahlen kann. Bei einem bekannten in italien hat mir gesagt das dort die leute fast alle etw besitzen. Somit ist dort das geld gut angelegt.
Wenn man in 5 jahren verkaufen will dann verkauft man punkt. Ein köufer findet sich immer da die nachfrage enorm ist und wenig angebot.

fragesteller88 meinte:

Also ich würde sie auf jeden fall kaufen. Das geld auf der bank liegwn lassen bringt nur mehr verluste. Da ist eine immobilie eine sichere geldeinlage. Warum zur miete wohnen wenn man auch monatlich eine wohnung abbezahlen kann. Bei einem bekannten in italien hat mir gesagt das dort die leute fast alle etw besitzen. Somit ist dort das geld gut angelegt.
Wenn man in 5 jahren verkaufen will dann verkauft man punkt. Ein köufer findet sich immer da die nachfrage enorm ist und wenig angebot.

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Wenn man eine Investition tätig, sollte man abschätzen welche Rendite bzw. welchen Gewinn oder Verlust man erwartet. Nichts anderes zählt. Weder ob der Volksmund Immobilien für "sicher" hält noch ob ein Onkel aus Italien oder Tante Emma davon begeistert ist.
Diese Rechnung muss der TE für seine konkrete Immobilie erstellen.

Beispiel:
100.000 € Immobilie + 5% unterstellte Wertsteigerung = 27.600 € Wertgewinn nach 5 Jahren
Dazu Mieteinnahmen von 500 € x 12 Monate x 5 Jahre = 30.000 €
Dagegen Kaufnebenkosten 10% von 100.000 € und 10% vom gestiegenem Verkaufswert 127.600 € = insgesamt 22.700 €
Spekulationssteuer 25% von 27.600 € = 6.900 €
Versicherung, Steuern sonstige laufende Kosten ca. 10.000 €
Unterm Strich wären das nach 5 Jahren in diesem Beispiel 18.000 € Gewinn.

Diese Rechnung geht aber von einigen Faktoren aus, die nicht sicher sind: 100% der Zeit vermietet, vermeintlich sichere Wertsteigerung von 5%, keine anfänglichen Renovierungskosten, alles läuft perfekt. Und selbst unter dieser Annahme ist die Rendite von 18.000 € eher mäßig, da dies eine Nettorendite von nur ca. 3,5% im Jahr ist.

Dafür kannst du genauso gut eine Vonovia Aktie kaufen, die eine Dividendenrendite von derzeit knapp 3,4% hat, plus natürlich Kurspotenzial.
Mit dem riesen Unterschied, dass es kein ein vergleichsmäßig großer Aufwand ist eine Immobilie selbst zu vermieten und man im Einzelfall ohne Fachwissen total daneben greifen kann und am Ende mit einer verschimmelten Bruchbude dasteht, während man bei Vonovia ein Paket von diversen Immobilien ohne diese Klumpenrisiko investiert.

Meiner Meinung nach ist es unwahrscheinlich, dass bei einer kurzen Haltedauer und ohne Kredithebel das Immobilieninvestment für kleine Privatanleger besonders gut geht.

Andererseits wissen das die wenigsten Immobilienbesitzer vermutlich, denn die meisten kaufen blind ohne eben Überlegungen zur Rendite zu machen.

günni meinte:

Also danke erstmal für die ganzen Antworten:

Was soll ich nun tun? Wäre es sinnvoll eine Wohnung zu kaufen als Immobilienanlage um sie in 5 jahren wieder zu verkaufen. Mir wurde heute erst gesagt das das auf jedenfall sehr sinnvoll ist da die immobilien immer teurer werden und ich könnte die wohnung dann wieder teurer mit gewinn verkaufen.

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Ich würde dir ebenfalls zu einem alternativen Investment raten.
Deine Haltedauer ist zu kurz.
Deine Erfahrung im Miet-Business zu gering.
Die Wertsteigerung der Immobilie keineswegs garantiert.
Das Klumpenrisiko ist zu groß (mangelnde Diversifizierung).

Kein Mensch kann dir heute sagen, wie die Immobilienpreise in 5-10 Jahren stehen.

Es gab vor ca. 8 Jahren die allgemeine Aussage, dass der Wohnungsmarkt in München hoffnungslos überhitzt ist und in den kommenden 3-5 Jahren mit Preisverfall zu rechnen sei.
Nun, wir alle wissen wie es in München heute mietpreistechnisch aussieht.

Aber natürlich kann es auch jederzeit in die andere Richtung gehen oder sich seitwärts bewegen.

Letztendlich wäre mir der Aufwand mit Vermietung und Instandsetzung einer kleinen Wohnung zu hoch (eine Hausverwaltung würde zusätzliche Kosten verursachen).
Hinzu kommt die Gefahr von Mietnomaden und die hohen Kaufnebenkosten (ca. 10- 15%). Das ist weit teuerer als Ausgabeaufschläge bei Hausbanken auf gemanagte Fonds. Und diese sind bereits jenseits von Unverschämt.

Der Finanzmarkt bietet genug Möglichkeiten, wesentlich stressfreier zu investieren bei ähnlichen Renditen.
Lediglich die Haltedauer sollte auch in diesem Fall deutlich verlängert werden.
Was planst du denn mit dem Geld + Rendite in 5 Jahren, wenn ich mal fragen darf?

Aufgrund der derzeitigen Inflation ist es sogar sinnvoll in Immobilien zu investieren.