Wohnung kaufen als Investition?

Ein Wort: Rendite

Rechne dir aus, welche realistische Rendite du bei einer Immobilie für die 7 Jahre erwartest. Unter Berücksichtigung von:
- unterstellter Wertsteigerung des Objektes
- Mieteinnahmen
- Kauf- und Verkaufsnebenkosten
- laufende Kosten
- Steuern (bei Verkauf innerhalb von 10 Jahre fällt Spekulationssteuer an)
- Renovierungs- und Instandhaltungsaufwand
- etc.

Die Rendite sollte bei einem Mietobjekt bei mindestens 5% liegen, die erhoffte Rendite eher bei 8-10%.

Bei vielen Immobilien wird heutzutage die Rendite fast nur noch über die Wertsteigerung erreicht. Die Mietrendite einer Wohnung in München ist oft unter 1%. Und das ist natürlich spannend, weil klar ist: Der Markt hängt wie ein Süchtiger an der Nadel der Wertsteigerung.

Mein Tipp: Wenn deine Rechnung auch ohne unterstelle Wertsteigerung der Immobilie zumindest positiv ist, kannst du es machen. Nicht aber wenn die Miete so gerade eben alle Ausgaben deckt.

Generell sei gesagt, dass die meisten Privatinvestoren nicht gut mit Immobilien umgehen können. Obwohl die letzten 20 Jahre sicher gute waren, machen die meisten Privatanleger nur zwischen 2 und 3% Rendite. Erschreckend: Die meisten haben keine Ahnung welche Rendite sie wirklich machen.


Der größte Vorteil eigener Immobilien ist meist nur der Hebel. Man kann heute zu fast 0% Immobilien finanzieren.

Ich persönlich stand vor vielen Jahren auch vor der Frage wie ich mein Geld anlege und habe mich damals für Aktien entschieden. Die Anlage in Aktien ist einfacher und kann ohne Klumpenrisiko gestaltet werden. Fast immer gilt aber: Man braucht einen langen Atem. Auch eine Immobilie ist meiner Meinung nach ungeeignet um Geld nur ein paar Jahr zu parken. Ich persönlich wollte auch den potenziellen Stress mit Mietern nicht. Ich bin handwerklich nicht geschickt und mir reicht es schon meine selbstgenutzte Immobilie instand zu halten.

Du kannst natürlich auch Zwischenlösungen suchen, z.B. in Immobilienfonds investieren oder REITS (das sind Immobilienaktien). Statistisch fährt der Privatanleger z.B. mit einer Vonovia Aktie besser als mit der eigenen Mietimmobilie.

Zum Thema Immobilienblase:

Wir erleben ja derzeit gerade eine steigende Inflation. Falls (!) das so weiter geht und die Banken seit langem wieder Zinsen erhöhen sollten, könnte das natürlich wie 2008 geschehen Immobilienpreise drücken.
Fast egal wenn man heute eine Immobilie kauft, die man über Jahrzehnte halten oder selber bewohnen will. Falls man aber darauf spekuliert eine Immobilie mit dicker Wertsteigerung zu verkaufen, könnte das schief gehen.

Andreas900 meinte:

Zum Thema Immobilienblase:

Finanzkrise in Europa ab 2008 einfach erklärt - Immobilien- & Suprime-Krise - Entstehung & Folgen

Finanzkrise in Europa ab 2008 einfach erklärt - Immobilien- & Suprime-Krise - Entstehung & Folgen. Auslöser der Finanzkrise, wie wir sie in Deutschland erleb...

www.youtube.com

Wir erleben ja derzeit gerade eine steigende Inflation. Falls (!) das so weiter geht und die Banken seit langem wieder Zinsen erhöhen sollten, könnte das natürlich wie 2008 geschehen Immobilienpreise drücken.
Fast egal wenn man heute eine Immobilie kauft, die man über Jahrzehnte halten oder selber bewohnen will. Falls man aber darauf spekuliert eine Immobilie mit dicker Wertsteigerung zu verkaufen, könnte das schief gehen.

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Deshalb steckt die EZB in der Sackgasse. Auf der einen Seite die Hyperinflation (Finanzkrise) auf der anderen ein Platzen von Spekulationsblasen (Finanzkrise) ausgelöst durch steigende Zinsen. Einbrechen werden auch die Aktienmärkte. Diese sind seit Jahren heißgelaufen. Die Aktiekurse spiegeln schon lange nicht die Leistung eines Unternehmens wieder. Aufgrund der Niedrigzinsphase investieren Leute in Aktien...Angebot- Nachfrage tut den Rest. Aber z.B. VW dominiert den Automarkt nichtzu 100%, der als Begründung für die aktuellen Aktienkurse genannt werden könnte. Klar steckt in Aktienkursen auch der zukünftige Erfolg eines Unternehmens aber man sollte realistisch bleiben. Laut einigen "Analysten" wird eine Tesla Aktie bald 10.000$ und mehr kosten. Aber für was?
Tesla macht im Kerngeschäft Verluste. Tesla lebt nur vom Bitcoin und dem Verkauf von CO² Zertifikaten.

Nohara meinte:

Deshalb steckt die EZB in der Sackgasse. Auf der einen Seite die Hyperinflation (Finanzkrise) auf der anderen ein Platzen von Spekulationsblasen (Finanzkrise) ausgelöst durch steigende Zinsen.

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stimme voll zu. Die EZB und die FED haben die „Mutter aller Blasen“ ausgebrütet … witzigerweise kann es aber noch 10 oder auch 20 Jahre so weiter gehen, da es eine Frage der Massenpsychologie ist … solange alle denken, es ist alles gut, ist auch alles gut 😁
Genau aus diesem Grund trauen sich die Zentralbanken auch nicht die Blase abzubauen, denn der erste Schritt zum Ausstieg könnte genau die Panik verursachen, die alles zum Einsturz bringt.

Wie gesagt, ich würde es sofort machen wenn die band dir den Kredit gibt. Solltest du den kredit nicht mehr bedienen können dann kannst du immer noch die wohnung verkaufen. Also es ist immer eine winwin situation.
Verstehe deshalb nicht warum viele noch zur miete wohnen.
In spanien italien usw. Hat fast jeder eine eigentumswohnung und diese länder sind wirtschaftlich deutlich schwächer als D.

Nohara meinte:

Deshalb steckt die EZB in der Sackgasse. Auf der einen Seite die Hyperinflation (Finanzkrise) auf der anderen ein Platzen von Spekulationsblasen (Finanzkrise) ausgelöst durch steigende Zinsen. Einbrechen werden auch die Aktienmärkte. Diese sind seit Jahren heißgelaufen. Die Aktiekurse spiegeln schon lange nicht die Leistung eines Unternehmens wieder. Aufgrund der Niedrigzinsphase investieren Leute in Aktien...Angebot- Nachfrage tut den Rest. Aber z.B. VW dominiert den Automarkt nichtzu 100%, der als Begründung für die aktuellen Aktienkurse genannt werden könnte. Klar steckt in Aktienkursen auch der zukünftige Erfolg eines Unternehmens aber man sollte realistisch bleiben. Laut einigen "Analysten" wird eine Tesla Aktie bald 10.000$ und mehr kosten. Aber für was?
Tesla macht im Kerngeschäft Verluste. Tesla lebt nur vom Bitcoin und dem Verkauf von CO² Zertifikaten.

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Auf jeden Fall erleben wir seit Jahren eine Steigerung fast aller Sachwerte: Immobilien, Aktien, Gold ... alles wird teurer.

Ich finde aber, dass Aussagen wie " Die Aktienkurse spiegeln schon lange nicht die Leistung eines Unternehmens wieder" pauschal und falsch sind. Gerade an Unternehmen wie VW sieht man das. Im Grunde wird ja nur aufgrund der gestiegenen Aktienwerte abgeleitet, dass es eine Überbewertung gäbe.

VW hat ein Kurs Gewinn Verhältnis von derzeit knapp 7. Sprich durch die Gewinne amortisiert sich eine Investition in 7 Jahren. Eine Immobilie in guter Lage hat derzeit ein Kurs Gewinn Verhältnis von was? 40? 50?

Auf dem Aktienmarkt gibt es derzeit selektiv einige Überbewertungen, vermutlich vor allem im gehypten Technologiesektor. Der Immobiliensektor scheint mir aber auf breiter Front massiv überbewertet.

Ich weiß nicht ob der TE schon eine Immobilie im Auge hat, aber ich glaube dass es extrem schwer ist heute noch eine Immobilie zu finden, die eine vernünftige Mietrendite hat und nicht massiv überteuert ist.

Andreas900 meinte:

Ich finde aber, dass Aussagen wie " Die Aktienkurse spiegeln schon lange nicht die Leistung eines Unternehmens wieder" pauschal und falsch sind. Gerade an Unternehmen wie VW sieht man das. Im Grunde wird ja nur aufgrund der gestiegenen Aktienwerte abgeleitet, dass es eine Überbewertung gäbe.

Auf dem Aktienmarkt gibt es derzeit selektiv einige Überbewertungen, vermutlich vor allem im gehypten Technologiesektor. Der Immobiliensektor scheint mir aber auf breiter Front massiv überbewertet.

Ich weiß nicht ob der TE schon eine Immobilie im Auge hat, aber ich glaube dass es extrem schwer ist heute noch eine Immobilie zu finden, die eine vernünftige Mietrendite hat und nicht massiv überteuert ist.

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Auf dem Aktienmarkt gibt es fast nur Überbewertungen. Wenn die Banken die Zinsen erhöhen, stoße ich meine Aktien im Wert von 80.000 ab und lege sie auf mein Sparbuch. Genau so werden auch alle anderen agieren. Wieso Geld in riskante Aktien investieren, wenn man auf einem sicheren Sparbuch auch Zinsen bekommt..für lau?

Die FED hat kürzlich den Schwanz eingezogen und möchte den Leitzins noch nicht erhòhen...weil sie genau wissen, was passieren wird. Nach dem neuen Crash werden neue (Banken)regeln aufgestellt, die dann kurze später wieder bewusst missachtet werden. Die Geschichte zeigt es und es immer wieder das gleiche Spiel.

Mir persönlich ist es lieber, wenn die Blasen jetzt platzen als in X Jahren, weil der Schaden von Tag zu Tag zunimmt.

Es gibt keine Blase. Es gibt zu wenig Wohnungen für immer mehr Menschen. Bei uns ziehen Flüchtlinge im staatl. geförderten Neubau ein, während andere in die Röhre gucken und 300000 auf den Tisch legen müssen.

Nohara meinte:

Auf dem Aktienmarkt gibt es fast nur Überbewertungen. Wenn die Banken die Zinsen erhöhen, stoße ich meine Aktien im Wert von 80.000 ab und lege sie auf mein Sparbuch. Genau so werden auch alle anderen agieren. Wieso Geld in riskante Aktien investieren, wenn man auf einem sicheren Sparbuch auch Zinsen bekommt..für lau?

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Ja so denken viele. Statistisch betrachtet brachen Aktienkurse oft ein wenn Zinsen eine gewisse Marke überstiegen. Diese Marke lag in der Vergangenheit aber meistens bei rund 5%.

Das kann ich nachvollziehen. Der Aktienmarkt bringt statistisch 6,9%. Wenn man risikolos 5% auf dem Sparbuch bekommt, würde manch ein Aktionär schwach werden. Davon sind wir aber noch meilenweit entfernt. Ich bezweifle zudem dass du das getimt bekommst, da ja eben viele so denken wie du....

Zudem: Das ist keine Argumentation für eine Über- oder Unterbewertung von Unternehmen. Auch wenn festverzinsliche Dinge künftig attraktiver werden könnten, ändert das nichts daran, dass Unternehmen wie Alphabet/Google Aktie Kapitalrenditen von über 12% machen und der Aktienmarkt langfristig immer das Sparbuch geschlagen hat.

Eine Blase wäre das, wenn wie bei der Dot Com Krise 2002 die Aktienkurse außer Verhältnis zu den Unternehmensgewinnen stünden. Bei einzelne Aktien wie Tesla kann man das durchaus so sehen, aber nicht in der breiten Masse der Aktien.

Bei Immobilien ist das imho kritischer. Hier sind viele Objekte so teuer, dass man grad mal 1-2% Mietrendite bekommt. Einzig bleibt die Hoffnung, dass irgendjemand Morgen noch mehr für das Objekt zahlt als ich....
Das klappt aber auch (wie tonytomate sagt) solange die Nachfrage stimmt.

Man muss nur eben wissen in was man investieren will:
A) In eine Immobilie, bei der fast nur die Preissteigerung aufgrund steigender Nachfrage, den Gewinn bestimmt. Das ist eher spekulativ wenngleich nicht unrealistisch.
B) In Unternehmen, die gute Gewinne machen und es kurzfristig unerheblich ist, ob viele Aktionäre sie kaufen wollen.

Sieht es den in Zukunft den irgendwie danach aus, dass die Nachfrage weiter so steigen wird oder stagniert die Nachfrage eher?