Vater will lebenslanges Wohnrecht für Fremde

[Violetta Valerie]

Wo ist das Problem? 😕

Das Problem beginnt da, wo er wichtige Fakten übersieht oder Dinge glaubt und annimmt, die vielleicht garnicht so sind und am Ende ein Schaden für alle Betroffenen entsteht.
Dass man sich beim Thema Erbe intensiv informieren muss (was garnicht so leicht ist, denn auch unter Steuerberatern und Anwälten gibt es leider solche und solche!) ist wohl klar.
Die meisten Menschen haben leider völlig falsche Vorstellungen davon, was abläuft, wenn man etwas erbt. Wer schon mal in dieser LAge war und sich mit dem Thema befassen musste, der kann da oftmals Storys erzählen...puh...Und meist heißt es hinterher: Damit hat keiner gerechnet.
Unser Erbrecht ist derart kompliziert: Wer da sagt: Der Vater will es halt so- soll er doch, wird der Sache nicht gerecht.
Denn zuerstmal muss sichergestellt werden, WAS der Vater überhaupt will und dann muss man sicherstellen, dass das was er WILL auch mit dem zusammenpasst, was er gerade tut bzw. was möglich ist.
Und genau das passt leider sehr oft nicht zusammen.

leider ist das Erbschaftssteuersystem nicht darauf aufgebaut, zu erfüllen, was der Erblasser WILL.
Und so kommt oft genug was deutlich anderes raus als das was er wollte: Einfach weil er nicht bescheid wusste.


Also in diesem Fall: Der Vater will offenbar, dass seine Kinder das Haus eines Tages besitzen und die Mieter weiter in seinem Sinne dort wohnen lassen. Damit das genauso passiert und überhaupt passieren KANN, muss weitaus mehr getan werden, als es einfach nur zu wollen und ggf irgendein Wohnrecht irgendwo einzutragen.


mal angenommen, er lässt den Mietern jetzt ein Wohnrecht ins Grundbuch eintragen und macht sonst nichts weiter. Dann wäre ein durchaus wahrscheinliches Szenario, dass eine für die Erben nicht leistbare Steuer anfällt. Die Erben können das Haus also nicht halten und müssen es verkaufen: Jetzt sitzt aber ein Wohnrecht drauf, dh sie müssen es deutlich unter Wert verkaufen. Wer kauft ein Haus mit Mietern drin, die man nicht loswerden kann?
Genau ein Spekulant, der sich freut ein Haus unter wert zu kaufen und der einen genug langen Atem hat, die Mieter schon irgendwie los zu werden, bzw Wege findet, die Miete deutlich zu erhöhen, um seine Erträge zu maximieren, oder es aussitzen kann, bis die Mieter von allein ausziehen. Dh im Endeffekt, werden die Mieter dort dann entweder bleiben und "ordentlich gemolken" oder sie ziehen freiwillig aus.
Ergebnis: Anstatt das Haus im Familienbesitz zu halten und liebgewonnenen Mietern eine Wohnung zu bieten, macht ein anderer ein gutes Geschäft.

Und DAS ist es definitiv nicht, was der Vater wollte, oder? Aber durch mangelnde Information ist so ein Szenario durchaus vorstellbar, ja sogar wahrscheinlich.

Also einfach zu sagen: Soll er doch machen was er will, führt oftmals dazu, dass genau das passiert, was man eigentlich nicht wollte.

Um wirklich durchzusetzen, was man will, braucht es einen Fachmann. Und wie gesagt: Auch der ist schwer zu finden. Weiß ich leider aus eigener leidvoller Erfahrung!

 

[Gelöscht 79650]

Es geht hier um keinen "Enkeltrick", da beide Parteien sich kennen und wertschätzen.

(Maya, überdenkst du deinen Ton bitte? Du bist doch sonst so sensibel und feinfühlig. :blume🙂

 

[Maya111]

(Maya, überdenkst du deinen Ton bitte? Du bist doch sonst so sensibel und feinfühlig. :blume🙂

Gerne. Sag mir nur wo mein Ton zu barsch oder ähnlich war. Wäre tatsächlich nicht meine Absicht.

Wir gehen hier ja allgemein etwas abseits von der Fragestellung. Meiner Meinung gehört es auch dazu.
Meine Grundhaltung ist die, dass JEDER Mensch, sofern geschäftsfähig, das tun kann was er/sie möchte. Da gibt es keine Regel Ansprüch Dritter etc.
Mit anderen Worten, der Vater kann machen was er will.

Problematisch wird es dann, wenn etwas aus Unkenntnis oder Angst gemacht wird.
Ich unterstelle der TE, dass sie ein normales Verhältnis mit ihrem Vater hat. Immerhin wohnt sie im Haus mit. Daher gehe ich davon aus, dass der Vater über etwas nachdenkt, ohne die darausfolgenden Konsequenzen zu berücksichtigen.

Ansonsten bin ich immer dafür, wenn die Kinder es kaum abwarten können, dass sie an das Erbe kommen oder sonst im Leben, aus Faulheit, nichts machen möchten, dass man das Vermögen lieber vorher spendet oder sonst was macht.
Nur, weil es die eigenen Kinder sind, heisst es noch lange nicht, dass sie das Erbe verdienen oder es ihnen (moralisch) zusteht.

Welche Ansicht ich als falsch sehe und selbst nicht vertrete, jemanden machen zu lassen, nur weil mündig und Erwachsen. Auf mögliche Konsequenzen etc. sollten Freunde, Familie etc. hinweisen. Das gehört dazu.

 

[Gelöscht 79650]

"Vorhin rief mein Vater an und sagt, er hätte ein Gespräch mit den Mietern gehabt. Diese befürchten, ich würde sie bei einem Erbfall aus der Wohnung schmeißen. Sie bräuchten Sicherheit, sonst würden sie ausziehen und ein Haus bauen, bevor sie zu alt werden. Mein Vater hat angedeutet, das bei einem Anwalt festzulegen. Vermutlich meint er lebenslanges Wohnrecht"

Und?

Würdest du sie "aus der Wohnung schmeißen"?
Ich verstehe die Mieter.
Klar wollen sie Sicherheit.
Sie merken ja, dass du sie nicht magst.

Heftig, wie du dir hier "worst case szenarien" ausmalst.

Würde ich das als Vater mitkriegen, täte ich den Mietern die Hütte vererben. Nicht auf Lebenszeit vermieten.

 

[Daoga]

Bei mehreren Wohnungen im Haus (2 oder mehr, egal ob vermietet oder eigengenutzt) bietet sich eine Aufteilung an.

Die wird beim Grundbuch gemacht und kostet eine Stange Geld, aber dafür könnte der Vater dann bedenkenlos für diese eine Wohnung ein Wohnrecht,
oder stattdessen (wäre evtl. besser und zu prüfen) im Erbfall ein Vorkaufsrecht für die jetzigen Mieter (denn "ewiges" Wohnrecht wäre fast so viel wie eine Schenkung, ein Verkauf durch Erben wäre nur eingeschränkt möglich, Eigennutzung überhaupt nicht)
eintragen lassen, weil alle anderen Wohnungen im Haus davon nicht betroffen sind.

Ab einer Aufteilung kann jede Wohnung als eigenständige Einheit weiterverkauft, vererbt oder mit Rechten oder Hypotheken belastet werden, ohne daß das für alle anderen Wohnungen im Haus auch gilt.

Nur Gemeinschaftseinrichtungen teilen sich alle Wohnungen weiterhin, z. B. Garten oder Stellplätze, das wird bei Eintragung im Grundbuch jeweils festgehalten, ob alle gemeinsam Anteile und Nutzungsrechte daran haben oder ob eine Einheit ein "Sondernutzungsrecht" für sich allein an einer bestimmten Sache haben soll.

Das kostet, wie erwähnt, man sollte sich das also vorher gründlich überlegen und sich beraten lassen.
Aber bei mehreren Erben, die u. U. einzelne Wohnungen verkaufen müssen, um den Rest halten zu können, würde es möglichen Erbstreitigkeiten vorbeugen, wenn jeder schon vorher weiß, welche Wohneinheiten er bekommt und ob die "frei" oder mit einem Wohnrecht oder sonstwas belastet sind.

 

[Gelöscht 79650]

Vielleicht gibt es ja auch gar keine Erbstreitigkeiten, weil die Eltern die Kinder überleben.

Oder ihr Haus verkaufen, um in eine Seniorenresidenz zu ziehen.

Oder es dem Tierschutzbund vererben.

Es ist ziemlich abstoßend, wie hier schon die metaphorischen Geier kreisen...

 

[Uri]

Wo ist denn eigentlich das Problem und warum dieses enorme Misstrauen gegen die (sehr zuverlässigen) Mieter?

Ich stelle mir gerade vor:
Hier im Forum ruft ein Mieter um Hilfe, weil sein guter alter Vermieter gestorben ist. Jetzt haben die Erben übernommen, krempeln alles um und wollen die Mieter mittels Eigenbedarf oder anderen Methoden raus jagen.
Da wird sicher niemand antworten, das ist ok so.

Ich bin selber Vermieter und deshalb mein Rat:
Zuverlässige, ordentliche Mieter ersparen einem so sehr viel Arbeit, dass man sie sich unbedingt erhalten muss. Ja, ich würde da immer Zugeständnisse machen.

Und ich glaube, der Vater ist da sehr weise in seiner Entscheidung. Man erkennt, er hat Erfahrung als Vermieter.

Vertraglich ist es kein Problem, den Mietern zuzusichern, dass Eigenbedarfskündigung und Modernisierungsverpflichtungen ausgeschlossen sind.
Vertraglich sollte man das so gestalten, dass sich die Mieter gut aufgehoben fühlen.

Die Mieter werden sowieso älter und ab 60 Jahre ist es sowieso fraglich, ob man sie noch wegen Eigenbedarf rauswerfen darf. Also kann man ihnen das Zugeständnis doch gleich geben....

Mit zuverlässigen Mietern hat man auch immer jemand, der auf das Haus aufpasst, wenn man selber nicht da ist (z.B. Erbe wohnt in anderer Stadt).
Der Verzicht auf Rendite zugunsten eines guten Nachbarschaftsverhältnisses, bringt viele andere Vorteile.
Hier denken viele einfach zu kurzsichtig und sind zu sehr auf maximalen Ertrag gepolt.

Den Wert des Hausen mindert es NICHT, denn es gibt ja immer noch die väterliche Wohnung, die dann frei wäre für einen potentiellen Käufer.
Also keine Panik.

Aber Wohnrecht geht sowieso vor Recht auf Gewinnpotenzierung. (das sage ich als Vermieter)
Wer als Erbe unbedingt das Maximum rausholen will, hat m.E. eine Immobilie (die eine gewisse Verantwortung bedeutet) nicht verdient.

Erb- und Steuergeschichten müssen natürlich gecheckt werden. Das ist klar.

 

[Gelöscht]

Hm, ich muss da gerade an eine Familiengeschichte denken.

Wir als Familie (Sohn, Schwiegertochter, Bruder des Verstorbenen, Enkelkinder(mein Bruder, meine Schwester und ich)), haben das Haus und Grunsstück des Opas, Vaters geerbt. Das war derzeit ein Haus mit zwei Wohnungen. Unten wohnte ein Ehepaar. Mein Opa hatte damals den beiden lebenslanges Wohnrecht versprochen.

Wir alle hatten mit "Opa" nicht so viel Kontakt. Das hatte mit unserer komplizierten Familiengeschichte zu tun, aber hin und wieder hatten wir schon Kontakt.

Mein Bruder wollte das Haus haben und darin wohnen. Uns andere Erben hatte er damals ausgezahlt. Das Problem waren das Ehepaar mit dem ewigen Wohnrecht. Mein Bruder hatte sich damals ganz fürchterlich verhalten. Er hat diese Leute rausgegrault. Er hat die Musik ganz laut angemacht usw. Er hatte aber auch vorher mit ihnen geredet, die wollten aber nicht ausziehen.

Ich weiß, das war alles andere als nett. Andererseits, was soll mit einem Haus machen, wo der Bereich, in dem man wohnt, eigentlich zu klein ist, verkaufen lässt es sich auch sehr schlecht mit Mietern, die lebenslang darin wohnen dürfen? Tja, da lief es dann eben so, wie es lief. Die Mieter sind irgendwann ausgezogen.

 

[Gelöscht 79650]

Ja, bei manchen Kindern leuchten echt die Dollarzeichen in den Äugelchen....

Ich würde das Haus mit warmer Hand den netten Mietern schenken.

 

[Gelöscht]

Ja, bei manchen Kindern leuchten echt die Dollarzeichen in den Äugelchen....

Ich würde das Haus mit warmer Hand den netten Mietern schenken.

Echt, würdest du das machen?

Ich war damals 17, als das Haus uns vererbt wurde, war mit all dem sowieso überfordert gewesen. Naja, irgendwie hat das damals mein Bruder in die Hand genommen, und immerhin konnte ich mit dem Geld damit eine Ausbildung und mein Leben finanzieren, Erzieherausbildung, die eben nicht irgendwie bezahlt wurde, weil meine Eltern mir schon klar gemacht haben, dass sie nicht ewig für mich zahlen wollten, würden. Sie hätten das eigentlich rechtlich gemusst, aber so konnte ich unabhängig von ihnen, diese Ausbildung machen.