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Gelöscht 77808
Gast
Bauten haben eine gewisse Lebensdauer, die vmtl. bei ca 80 Jahren angesetzt wird.
Dies deshalb, weil nach dieser Zeit - oder bald danach-erhebliche Renovierungen anstehen.
Vielleicht mag die reine Gebäudesubstanz noch stehen, aber Zuleitungen, Ableitungen, Pfannen, Fenster und Türe unterliegen Verschleiß. Man spricht von Altbauten.
Wenn man sich realistisch informieren möchte, was eine Immobilie noch wert ist ohne Wunschpreise zu berücksichtigen, kann man sich Gutachten von Häusern bei Zwangsversteigerungen ansehen.
In Bezug auf eine Bewertung unter wirtschaftlichen Aspekten geht man etwa von 17 Jahren mal 12 Monaten mal Monatsmiete als Kaufpreis aus. Danach wird es spekulativ, denn Rücklagen müssen zB für eine neue Heizung nach etwa 30 Jahren bereit stehen. Es nützt also nichts, eine 30 Jahre alte Immobilie zum Preis von 25 Jahresmieten zu kaufen, da die restliche Lebenserwartung nur noch 50 Jahre beträgt, 25Mieten schon für den Ankauf drauf gehen, noch mal 3 für Nebenkosten, und nur noch 20 Jahre für sämtliche Renovierungen bereit stehen, Einnahmen natürlich zu versteuern sind und Leerstand keine Einnahme generiert.
Industriehallen kosten erheblich weniger, da es sich nicht um Wohngebiet handelt, bringen einen kleineren qm Preis, sind je nach Ausstattung wartungsarm.
Hier in der Gegend bringen sie dennoch etwa die Miete wie der günstigste Wohnraum.
Alles was nicht dran ist geht nicht kaputt, zB wartungs- und prüfpflichtige elektrische Rolltore.
Betonböden ersetzen Parkett, Stahltüren Haustüren, Putz und Tapete gibt es nicht.
Kleine Einheiten gehen immer für Handwerker, deren Wohnung/Haus keine Betriebsstätte hergibt, und einfache sandwich-Bleche ersetzen Mauerwerk mit Styroporverkleidung und Kunstharzputz, der von Spechten gefressen wird.
Wichtig ist, ein durchgehendes Stahldach ohne Öffnungen anzubieten aber kein Flachdach mit Teerpappe.
So dringt niemals Wasser ein, da es nach außen immer ablaufen kann.
Hier bei uns sind Flachdächer vorgeschrieben. Man umgeht das, indem man dennoch ein Metalldach aufsetzt, aber auf dem Metalldach die Fassade weiter hoch zieht. Man sieht also nicht, dass es kein Flachdach mit schlimmstenfalls innenliegender Entwässerung ist, und es wird dann akzeptiert.
Alle Abwasserrohre müssen auf direktem Weg nach außen geleitet werden und benötigen reichlich Service-Öffnungen. Der Aufwand ist gering, da nur ein T-Stück nach oben zeigt und der Graben eh zugeschüttet wird, aber die laufenden Meter Freiporkeln bei Verstopfung weniger werden.
Die Regenwasserentsorgung geht über Gräben oder Rigolen, die man mit einem Bagger selber machen kann.
Offenporiges Pflaster hilft gegen Wasserentsorgungsprobleme, niedriger Bewuchs aussenrum gegen Pflegekosten und Laubanfall.
Alle Stromkabel müssen überdimensioniert werden, da nach und nach ständig mehr Maschinen und Verbraucher erwartet werden können, und alles was gebaut und installiert wird, wird sorgfältig vermessen und dokumentiert. So findet man -oder der Nachfolger- später alles auf Anhieb wieder und weiss was wohin läuft.
Das gesamte Gelände muss mit RCL aufgeschüttet sein um höher als die Umgegend zu liegen. Man muss dies allerdings durchzusetzen verstehen. Das nächste Unwetter mit überfüllten Ableitungen und Hochwasser auf dem Gelände dürfte bereist "von oben" geplant sein - und dann zahlt sich eine gewisses Vorausdenken aus.
Vollfinanzierung hängt natürlich von Sicherheiten ab, die man anbieten kann.
Wenn man noch etwas unsicher ist, kann man ganz gut mit Einzelgaragen anfangen. Man ist " Herr im Haus" und bindet sich nicht an andere und der Einsatz liegt nur im Bereich eines kleinen Neuwagens. Den Unterhalt kann man auch dann noch bestreiten, wenn es mal eng werden sollte, ausserdem lässt sich ein Garagengebäude notfalls schnell tauschen oder das Land behält man selbst dann noch als Stellplatz, wenn man das Gebäude mit einer Hilti in einen Container verfrachtet und die Bodenplatte stehen lässt.
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