5. Rechtsprechung des BGH
Der BGH löste sämtliche Streitfragen beginnend ab
2003 bis ins Jahre 2005 hinein und hat in mehreren Entscheidungen festgestellt, dass die Wiederholung der alten Kündigungsfristen bzw. die sinngemäße Wiederholung zur Weitergeltung der alten symmetrischen Fristen führt.
Den Schlusspunkt setzte der BGH mit seiner Entscheidung, wonach auch die Schuldrechtsreform keinerlei Einfluss auf die Fortgeltung der Altkündigungsfristen hat.
Aber
6. Klarstellungsgesetz
Zum
1. Juni 2005 ist als Reaktion auf die Entscheidungen des BGH die Ergänzung zur Übergangsvorschrift für Kündigungsfristen in Altverträgen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB) in Kraft getreten, die auch Altmietern den Vorteil der neuen kurzen Kündigungsfrist gewähren soll, wenn in einem Formularmietvertrag die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen nur wiederholt werden. In der Überleitungsvorschrift wurde folgender zusätzlicher Satz angefügt:
"Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."
Satz 2 der Neuregelung greift ein, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F. durch AGB vereinbart sind. Das kann eine wörtliche oder sinngemäße Wiederholung sein, die im Fließtext des Vertrags oder einer Fußnote enthalten sein kann.
7. Neue Rechtslage
Die neue Rechtslage, wie sie sich aus der Mietrechtsreform 2001 und dem Klarstellungsgesetz 2005 für unbefristete Mietverhältnisse ergibt, stellt sich damit wie folgt dar:
● Mietvertragsabschluss nach dem 1. September 2001. Kündigungsfrist für den Mieter: immer drei Monate.
● Mietvertragsabschluss vor dem 1. September 2001 und keine Regelung zu Kündigungsfristen im Mietvertrag.
Kündigungsfrist für den Mieter: drei Monate.
● Mietvertragsabschluss vor dem 1. September 2001 und Regelung im Mietvertrag, dass die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen gelten sollen.
Kündigungsfrist für den Mieter: drei Monate.
● Im Mietvertrag steht im „Kleingedruckten“, also im normalen Vertragstext oder in einer Fußnote: Die Kündigungsfrist beträgt in den ersten fünf Jahren drei Monate, nach fünf Jahren Wohndauer sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate und nach zehn Jahren zwölf Monate.
Kündigungsfrist für den Mieter: drei Monate ab 1. Juni 2005.
● Im Mietvertrag steht: Die Kündigung ist bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf, acht und zehn Jahren jeweils um drei Monate.
Kündigungsfrist für den Mieter: drei Monate ab 1. Juni 2005.
● Im Mietvertrag wird nach langem Hin und Her, kontroversen Diskussionen, handschriftlich und somit letztlich durch Individualvereinbarung festgehalten: Für Mieter und Vermieter gelten folgende Kündigungsfristen: Bis zu einer Wohndauer von fünf Jahren: drei Monate; bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren: sechs Monate; bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren: neun Monate und bei einer Wohndauer von mehr als zehn Jahren: zwölf Monate.
Kündigungsfrist für den Mieter: Je nach Wohndauer zwischen drei und zwölf Monaten.
Praxishinweis: Nach dem Gesetzeswortlaut genügt jede Abweichung von den in § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB (alte Fassung) bestimmten Kündigungsfristen, um den Bestandsschutz auch für AGB-Regelungen in Altverträgen zu erhalten. Es ist also nicht so, dass es nur für Individualvereinbarungen (die ohnehin nur ausnahmsweise anzunehmen sein dürften) beim Bestandsschutz bleibt.
7. Zeitlicher Geltungsbereich
Der Zusatz der Überleitungsvorschrift gilt nur, wenn die Kündigung ab 1. Juni 2005 zugeht. Für all diejenigen, die schon vor Juni 2005 mit langer gesetzlicher Frist gekündigt haben, verkürzt sich die Kündigungsfrist jetzt nicht automatisch auf drei Monate. Das Gesetz zur Klarstellung der Kündigungsfristen wirkt nicht rückwirkend, sondern betrifft Kündigungen, die ab 1. Juni 2005 ausgesprochen werden.
Allerdings bleibt es dem Mieter unbenommen, die Kündigung ab 1.6.2005 zu wiederholen, um so zu einer Abkürzung des Mietverhältnisses zu gelangen. Kündigt dieser Mieter nochmals, und zwar nach dem 1.6.2005, fällt die Kündigung unter das Klarstellungsgesetz.
8. Verbleibende Schwachstellen
Die Gesetzesänderung stuft die AGB in einer bisher unbekannten Weise ab. Soweit die AGB nur irgendwie, sei es auch nur geringfügig, von der früheren gesetzlichen Regelung abweichen, werden sie im Bestandsschutz wie Individualvereinbarungen behandelt. Hingegen sind AGB, in denen der Vermieter einseitig die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen nur etwas abgewandelt hat, vertraglich überlegen. Diese unterschiedliche Bewertung ist die Schwachstelle der Gesetzesänderung.
9. Auswirkungen auf die Praxis
In der Praxis bedeutet es, dass nach wie vor jede Kündigung zunächst anhand des Mietvertrages zu überprüfen ist. Liegt keinerlei Vereinbarung über Kündigungsfristen vor oder wird bloß allgemein auf die Gesetzeslage verwiesen, dann gilt die Rechtslage nach der Mietrechtsreform mit den asymmetrischen Kündigungsfristen.
Liegen Vereinbarungen über Kündigungsfristen in diesen Mietverträgen vor dem 1.9.2001 vor, muss zunächst überprüft werden, ob sie mit § 565 BGB identisch sind.
● Liegt keine Identität vor, greift der nun angefügte Zusatz der Überleitungsvorschrift nicht. Die Vereinbarung geht der Rechtslage nach der Mietrechtsreform vor, sofern die abweichende Vereinbarung wirksam ist.
● Liegt dagegen eine wörtliche oder sinngemäße Identität mit § 565 BGB a.F. in der Vereinbarung vor, ist danach zu differenzieren, ob es sich bei der Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung oder aber um eine Individualvereinbarung handelt.
RA Christian Bauer
