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Meinungen gefragt: Eigentumswohnung kaufen, bewohnen & verkaufen?

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Gast

Gast
Hallo,

wir sind seit 6 Jahren ein Paar (26/27 Jahre, Selbstständig & Studentin) und überlegen uns aufgrund einer Erbschaft eine kleine Eigentumswohnung in Stadtnähe (nicht Innenstadt) zu kaufen.

Gründe hierfür sind (neben unserer momentanen Wohnlage) der sehr umkämpfte Wohnungsmarkt in unserer Umgebung und die daraus resultierenden, horrenden Mieten für meist sehr schäbige Wohnungen; wobei es auch so weit geht, dass man den Interessenten "Sonderleistungen" aufbrummen will damit man sie in die engere Auswahl nimmt ("würden Sie auch für unsere Großeltern den Einkauf machen?"; "Kehrwoche / Gartenarbeit / ...würden Sie aber alleine übernehmen"; etc).

Da wir aber später in unserer Lebensplanung (10-15 Jahre) unbedingt ein freistehendes Haus weiter außerhalb erwerben möchten und uns jetzt noch nicht (mit einer so viel höheren Investition) festlegen möchten und noch kein großes Haus benötigen würde dies bedeuten, dass wir die Wohnung dann wieder verkaufen würden.

Geht man nach diversen Immobilienportalen und Fachzeitungen, so steigt der Immobilienwert in unserer Umgebung stetig (bis zu 8% jährlich). So müsste es uns doch möglich sein unsere Wohnung in ca. 10 Jahren sogar gewinnbringend wieder zu veräußern (wobei auf dem Gewinn nicht der Fokus liegt; wir möchten nur keinen Verlust).
Dazu ist eine Wohnung eine sichere Geldanlage im Bezug auf das Erbe. (?)

Uns ist klar dass man sehr auf das Gebäude (Baujahr,Eindruck, Instanthaltung, Unterlagen), die Lage (mit Fahrzeiten in die Großstadt) und ggf. Renovierungskosten achten und gut kalkulieren muss.
Mich würden sehr ein paar unabhängige Meinungen zu diesem Plan interessieren, oder natürlich gerne Erfahrungen, falls genau das schon jemand hier getan hat.
Noch ein paar Orientierungspunkte, angepeilt war:
bis 150.000€ - 15km Umkreis zur Großstadt - ab 45qm² - Baujahr nach 1960 + Instanthaltung Top - kein Dachgeschoss
Kredite o.ä. wären nicht nötig.
Ich freue mich über Antworten!
 

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Gast 123

Gast
Wenn man auf den Zustand der Immobilie achtet und auch eine, sagen wir mal, Gegend mit gutem Potential aussucht, dann sollte die Antwort klar sein. Vor allem, wenn man hinzukommend noch die gesparte Kaltmiete für die Jahre rechnet, in welchen man gedenkt die Immobilie zu bewohnen. Darüber hinaus kein Gestresse von dümmlichen Vermietern, denen man mühselig seine Rechte als Mieter beibringen muss – und auch keine anderen unliebsamen Überraschungen wie Eigenbedarf oder Mieterhöhung.

Ich fahr im Übrigen auch das Modell – ETW angeschafft (jedoch neu) und kann somit sauber für´s geplante freistehende Haus sparen, welches in 10-15 Jahren geplant ist. Das Einzige, was ich bereue, ist, dass ich zu lange für die Wohnung gespart habe anstatt mich mit einer höheren Summe zu verschulden, denn dann hätte ich nur den Zins als Verlust abzuschreiben und nicht jahrelang irgendeinem Vermieter Geld in den Rachen geworfen für ein überteuertes Wohnloch! War eben zu konservativ gedacht. Nach gerade einmal 3 Jahren nach Vertragsabschluss sind im Übrigen vergleichbare Objekte im Umkreis von wenigen km schon lockere 30% teurer - also insofern auch besser als einen hohen Betrag bei auf der Bank negativ (beachte Inflation!) zu verzinsen. Da können dann nach 10 Jahren auch mal Instandsetzungsmaßnahmen anfallen - bei der Rendite juckt mich das nicht im Geringsten.

Dass immer irgendwelche Risiken bestehen, dürfte klar sein. Der Toparbeitgeber der Region könnte in Schwierigkeiten geraten und das Betongold verliert somit an Wert (sinkende Nachfrage...). Oder es wird einem ein nettes Containerdorf ein paar Hundert Meter vor die Tür gestellt oder das Nachbarhaus zu einem Äquivalent umfunktioniert. Dann wollen auch die lieben Gutmenschen nicht mehr viel Geld für die ETW bezahlen, so man denn verkaufen möchte. Aber – Vieles kann man auch aussitzen.

Und überlegt Euch das mit dem Dachgeschoss – kein Trampel der einem von oben die Nerven raubt. Ich möchte in keinem anderen Geschoss leben, eine gute Isolierung am Dach natürlich vorausgesetzt.
 

Werner

Sehr aktives Mitglied
Hallo Gast,
was bei Eigentumswohnungen immer zu
beachten ist: wer wohnt sonst noch drin
im Haus? Wie ist die Eigentümervertretung
organisiert? Wie hoch die Rücklagen, wie
hoch die monatlichen Kosten? Da kann es
ganz schöne (unangenehme) Überraschun-
gen geben, wie meine Stiefmutter vor Jah-
ren erlebt hat.

Nach meinem Gefühl sind die Immobilien-
preise in den Großstädten derzeit völlig
überhöht und man muss sehr genau hin-
schauen, wer was zu welchem Preis ver-
kauft.

Dass die Preise auf lange Frist weiter so
stark steigen werden, glaube ich eher nicht,
da könnte eine Blase platzen irgendwann.

Ich würde mir mit 150 Tsd. lieber ein kleines
freistehendes Häuschen zum Renovieren er-
werben, es über die Jahre ausbauen und
herrichten und vielleicht einen Teil davon
untervermieten, falls es zu groß ist, z.B.
an Flüchtlinge.

Gruß, Werner
 

Andreas900

Sehr aktives Mitglied
Hi,

eine selbstgenutzte Immobilie ist grundsätzlich eine gute Idee - nicht nur als Wertanlage sondern vor allem auch als Sicherheit gegen weiter steigende Mieten oder anderen Gefahren im Leben.

In Sachen Wertentwicklung wäre ich vorsichtig. Klar dass Immobilienportale gerne die Historie mit satten 8% jährlich bemühen. Fraglich ist, wie die das berechnen, also sind z.b. Renovierungskosten außen vor? Außerdem kann man auch anführen, dass eben AUFGRUND dieser Preisentwicklung Immobilien heute überteuert sind. Es gibt genügend private Investoren, die mit Immobilien Verluste gemacht haben. Dennoch bin ich bei Eigennutzung (!) Fan von Immobilien.

Wie sicher seid ihr euch bei 10-15 Jahren?
Wenn ihr plant Kinder zu bekommen und deswegen ein Haus wollt, wäre das reichlich spät.
Wie stabil ist eure Beziehung? Ein Haus muss nicht so viel teurer als eure 150.000 € Wohnung sein muss, wenn Geld das einzige Argument ist. Außerdem: Wenn ihr von steigenden Immobilienpreisen ausgeht, wird nicht nur eure Wohnung sondern auch das potenzielle Haus teurer werden.

Ich würde es grundsätzlich so machen, dass ich mit einer Partnerin eine Mietwohnung nehme, das Zusammenleben dadurch auch teste und irgendwann Nägel mit Köpfen machen (Heirat, Haus, Kinder, je nach Lebensplanung und Wunsch).

Wie gesagt, ich finde eure Idee gut, aber tut es nicht NUR aus Flucht vor Vermietern, sondern schaut ob es in eure gemeinsame Lebensplanung wirklich passt.
 

Nordrheiner

Sehr aktives Mitglied
Hallo, Gast,

der Preis von 150.000 € für eine ca. 45 m² große Wohnung ist schon ordentlich.
Wie Werner schon richtig erwähnte, ist vermutlich monatlich eine Instandhaltungsrücklage zu leisten.
Deren Höhe würde ich schon einkalkulieren.

Dass die ETW frisch saniert ist lässt vermuten, dass der Heizungsbedarf niedrig ist. Das wäre aber noch
genauer zu prüfen. Je schlechter dieser Wert ist, je mehr steigt das Risiko für Kosten bzw. Wiederverkauf.

Hinsichtlich der erfolgten Renovierung / Sanierung wäre zu prüfen, was alles tatsächlich gemacht wurde.
Nehmen wir an, dass z.B. das Dach nicht saniert wurde, ist zu prüfen, welch ein Aufwand und in welchem
Zeitfenster voraussichtlich anfallen wird. Eine weitere Sanierungs-/Renovierungsmaßnahme würde bedeuten,
dass die Instandhaltungsrücklage genutzt wird. Insofern wäre dann auch zu prüfen, wie groß insgesamt die
Instandhaltungsrücklage tatsächlich ist und hochrechnen, wie sie sich voraussichtlich weiter entwickeln wird. Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschafts-Eigentum sind von allen Eigentümern zustimmungsbedürftig. Sollte ein Eigentümer nicht einverstanden sein,
werden Sanierungs-/Renovierungsmaßnahmen entweder entfallen (Schäden wirken sich aus) oder müssen von
den anderen Eigentümern "alleine" getragen werden.

Das sind alles Punkte, die man mit in die Überlegung einbeziehen sollte. Aber grundsätzlich sehe ich den
Kauf einer ETW schon eher positiv. Den Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses würde ich nicht als
Alternative in Betracht ziehen, da ihr beide studieren und nicht renovieren wollt.

Der Kaufpreis von über 3.200 €/m² ist natürlich happig. Wenn ihr sicher seid, die Wohnung mindestens zum EK wieder verkaufen zu können - wäre dieser Preis auch kein Hindernis.

Nur mal nebenbei bemerkt: Die Erwerbsnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer 5%) habt ihr schon mit einkalkuliert?

LG, Nordrheiner
 

Biddi

Sehr aktives Mitglied
Moin,

wenn ich 150.000 zur Verfügung hätte und Wohneigentum suchen würde, dann:

1) maximal 50.000 als Eigenkapital in eine ETW stecken, den Rest finanzieren

2) 80.000 in ein gut sortiertes Wertpapierdepot investieren

3) 10.000 als Tagegeld als Reserve

4) 10.000 für einen Traumurlaub den man sich sonst nie leisten könnte/würde
 
G

Gast

Gast
Hallo,

ich glaube hier gab es ein Missverständnis: meine Angaben waren auf kein spezielles Objekt bezogen, sondern eher Orientierungspunkte, in welchem Bereich wir suchen. Bei uns liegen die Preise pro m² bei grob 2000€ aufwärts.

Die ganzen Extrakosten von Grundsteuer über Hausgeld bis privater Rücklage sind bedacht. Auch auf den Energieverbrauch achte ich bei den Angeboten.
Das Geld welches wir für die Wohnung aufbringen wollen ist nicht das komplett zur Verfügung stehende. Deshalb wäre eine Finanzierung immer ein Verlust.


Unsere Beziehung ist auf jeden Fall genug gefestigt, wir leben seit 5 Jahren bereits zusammen und haben auch keine Zweifel, sonst würden wir keine gemeinsame Wohnung kaufen wollen. :)
 

Nordrheiner

Sehr aktives Mitglied
Wenn ihr so umsichtig vorgeht, sehe ich eher Gründe für Euer Unternehmen als dagegen.

Um zu vergleichen, was ein Neubau pro m² kosten würde, würde ich mich unter Neubauangeboten umsehen und dabei Bodenanteile im Preis pro m² sowie Nebenkosten (Kanalanschlüsse etc.) herausrechnen. Nach meiner Kenntnis dürften die Neubaupreise (ohne Bodenanteil) bei ca. 2.300 €/m² liegen und je nach hochwertiger Innenausstattung (teure Boden- und Wandfliesen o.ä.) bis zu 3.500 €/m² betragen. So ein Vergleich könnte eine Hilfe sein, um zu erkennen, ob ein Altbau zu Neubaupreisen verkauft werden soll.

Alles in allem - habt ihr nach meiner Meinung ein gutes Projekt vor Augen, wozu ich Euch viel Erfolg wünsche.

LG, Nordrheiner
 
G

Gast

Gast
Wenn Ihr eine Eigentumswohnung selbst bewohnt, gibt es keine steuerlichen Nachteile und Ihr könnt die Wohnung auch ohne steuerliche Forderungen verkaufen, wenn Ihr in der Zeit vor dem Verkauf 3 Jahre durchgehend darin gewohnt habt.

Bei den immer weiter steigenden Immobilien- und Mietpreisen sollte das auf alle Fälle in Erwägung gezogen werden, wenn Ihr über genug Startkapital verfügt, zumal Mieten eben nur Mieten bleiben, während auf diese Weise eine eigene Immobilie für euch rausspringt, auch wenn sich eure Pläne ändern sollten.
 

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