Kauf Eigentumswohnung von Eltern möglich / rechtlcihe Fallstricke?

hypothetischer Fall:
Rentnerehepaar hat Eigentumswohnung (Wert ca. 200.000€ und offener Kredit (ca 100.000€).

Jetzt möchten die künftigen Erben (die Kinder) schon zu Lebzeiten alles regeln und spielen mit dem Gedanken, die Wohnung den Eltern abzukaufen für den Betrag, der an Kredit noch offen ist.
Die Eltern tilgen dann den Kredit und sind schuldenfrei und dürfen solange sie Leben in der Wohnung bleiben.
Dann zahlen die Eltern weiter ihre Kreditrate (oder etwas weniger, je nach Zinsniveau) nur an die Kinder, statt an die Bank.

Wäre so ein Kontrukt möglich und rechtlich zulässig? Gibt es Fallstricke?
Muss eine Wohnung immer zum Marktwert verkauft werden, oder gibt es andere Lösungen, damit es später im Fall der Fälle nicht alles auf einmal kommt (Wohnung verkaufen, Beerdigung organisieren etc.)?

Ich würde diese Fragen einem Steuerberater stellen.

Man kann sich auch beim Notar beraten lassen.

Du muss die Eigentumswohnung nicht kaufen.
Es reicht schon wenn deine Eltern zum Notar gehen und ihre Anteile an der Wohnung dir überschreiben.
Ist jeden Fall preiswerter als sie zu kaufen.

ja das ist theoretisch möglich: Jedoch darf die Wohnung dabei nicht deutlich unter Markwert verkauft werden, da das Finanzamt sonst eine Schenkung (oder Teilschenkung) unterstellt.
Das würde wiederum bedeuten, dass diese Teilschenkung auf den Freibetrag angerechnet wird (400 000 Euro alle 10 Jahre) und ich gehe wohl recht in der Annahme, dass genau das vermieden werden soll (sonst wäre es ja nicht sinnvoll, die Wohung von den Eltern zu kaufen, wenn man sie auch unterhalb der Freibetragsgrenze steuerfrei verschenken könnte).
Was aber als "deutlich unter Marktwert" gilt, ist leider nicht genau festgelegt. Deswegen müsst ihr euch da unbedingt beraten lassen (Notare, Steuerberater und Anwälte haben da evlt Erfahrungswerte.).
Eine Wohnung, die 200 000Euro wert ist, für 100 000 Euro zu kaufen könnte also probleme geben.
Ein Schritt, den Markwert der Wohnung zu drücken und günstiger an die Kinder verkaufen zu können, wäre einen Nießbrauch für die Eltern auf die Wohnung einzutragen (das wäre ja sowieso kein Problem, wenn die Eltern dort eh wohnen bleiben sollen). Eine Immobilie mit Nießbrauch drauf ist auf dem papier weniger wert und kann demnach auch billiger verkauft werden. Wie das genau geht weiß der Notar.

Dann zahlen die Eltern weiter ihre Kreditrate (oder etwas weniger, je nach Zinsniveau) nur an die Kinder, statt an die Bank.

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Diesen Satz verstehe ich nicht: Warum sollten die Eltern an die Kinder weiter zahlen, wenn sie die Wohnung an die Kinder verkaufen?


Es bietet sich an, zu schauen, wie hoch das Gesamterbe ist: Jedes Kind kann alle 10 jahre 400 000 steuerfrei bekommen. Wenn man früh genug anfängt, kann man so der Erbe Portionsweise übertragen und Steuer sparen.


lasst euch am besten von Fachmann beraten.

cgn_jim meinte:

hypothetischer Fall:
Rentnerehepaar hat Eigentumswohnung (Wert ca. 200.000€ und offener Kredit (ca 100.000€).

Jetzt möchten die künftigen Erben (die Kinder) schon zu Lebzeiten alles regeln und spielen mit dem Gedanken, die Wohnung den Eltern abzukaufen für den Betrag, der an Kredit noch offen ist.

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Ist das auch der Wunsch der Eltern?

cgn_jim meinte:

Die Eltern tilgen dann den Kredit und sind schuldenfrei und dürfen solange sie Leben in der Wohnung bleiben.
Dann zahlen die Eltern weiter ihre Kreditrate (oder etwas weniger, je nach Zinsniveau) nur an die Kinder, statt an die Bank.

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Wenn ich Dich richtig verstehe, haben die Eltern dann 100.000 € auf dem Konto, dürfen die Wohnung mietfrei nutzen und zahlen Tigung und Nebenkosten an die Kinder?

cgn_jim meinte:

Wäre so ein Kontrukt möglich und rechtlich zulässig? Gibt es Fallstricke?
Muss eine Wohnung immer zum Marktwert verkauft werden,

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Ja, das ist zulässig, wenn die Wohnung zum Marktwert bzw knapp darunter verkauft wird. Dabei fallen die üblichen Kosten (Notar, Grundbuch, Steuern) an.

cgn_jim meinte:

...oder gibt es andere Lösungen, damit es später im Fall der Fälle nicht alles auf einmal kommt (Wohnung verkaufen, Beerdigung organisieren etc.)?

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Ganz ehrlich, ich würde einen solchen Deal mit meinen Kindern nicht machen. Was soll den "alles auf einmal kommen"? Die Übernahme der Wohnung im Falle der Erbschaft ist doch nur Formsache und bei den Beerdigungen werden die Kinder sowie "mitwirken" müssen. Gerade bei älteren Menschen könnte der Wunsch oder die Notwendigkeit aufkommen, irgendwann in eine altergerechtere Wohnung umzuziehen. Bis dahin wird die ETW noch einen Wertzuwachs erfahren, den die Eltern sicher gerne mitnehmen. Daher würde ich den Eltern empfehlen, ein Testament zu machen und sich gegenseitig als Alleinerben einzusetzen.

Janneke meinte:

Ganz ehrlich, ich würde einen solchen Deal mit meinen Kindern nicht machen. Was soll den "alles auf einmal kommen"? Die Übernahme der Wohnung im Falle der Erbschaft ist doch nur Formsache und bei den Beerdigungen werden die Kinder sowie "mitwirken" müssen. Gerade bei älteren Menschen könnte der Wunsch oder die Notwendigkeit aufkommen, irgendwann in eine altergerechtere Wohnung umzuziehen. Bis dahin wird die ETW noch einen Wertzuwachs erfahren, den die Eltern sicher gerne mitnehmen. Daher würde ich den Eltern empfehlen, ein Testament zu machen und sich gegenseitig als Alleinerben einzusetzen.

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sonst würde ich dir da voll zustimmen. also wenn die eltern noch jung sind, sollte man unbedingt ein gegenseitiges alleinerben festhalten.
aber wenn die eltern so alt sind, dass einer so krank sein werden kann, dass vlt. ein pflegefall sein kann. dann bitte überschreibt es den kindern, mitten drin ist es zuspät, gerade wenn keine patientverfügung vorliegt. egal, ob man verheiratet ist oder nicht, dann kommt ein externer für den verkauf der wohnung nur noch in frage.
und dann spricht keiner mehr davon, dass die hälfte dem anderen partner gehört. meine eltern hatten viel für die rente gespart, auch sehr viel verzichtet. aber da sprach keiner mehr davon, dass die hälfte auch das geld meiner mutter ist. bei 10.000€ sollte sie geld beantragen, aber auch da meinte der sacharbeiter zu uns, da müssen sie entweder verkaufen oder halt die wohnung belasten um die rechnung zu zahlen. für den staat ist man da zu reich, dass meine mutter aber mit ihrem job, jetzt keine wohnung alleine finanzieren könnte, darüber denkt keiner nach.

aber wie gesagt, trotz dieser ganzen zeit. will auch meine mutter es so nicht regeln. habe ihr auch dann gesagt, dass sie auch bei rente überhaupt keine unterstützung bekommen würde, wegen dieser wohnung, falls sie hoffentlich gesund in die rente geht. aber das soll dann jeder selbst entscheiden.
fakt ist auch, wegen einer wohnung wird keiner netter zu den eltern oder sie schlechter behandeln.

aber wie gesagt, trotz dieser ganzen zeit. will auch meine mutter es so nicht regeln. habe ihr auch dann gesagt, dass sie auch bei rente überhaupt keine unterstützung bekommen würde, wegen dieser wohnung, falls sie hoffentlich gesund in die rente geht. aber das soll dann jeder selbst entscheiden.

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Weiß Deine Mutter, dass sie einen Nießbrauch auf die Wohnung bekommen kann und dann weiterhin alle Rechte an der Wohnung hat? Vielleicht weiß sie das nicht und dieses Argument würde sie überzeugen...

Danke für die vielen Tipps und Gegenfragen.
Tatsächlich geht es darum, einerseits die Eltern zu Lebzeiten noch quasi "extern schuldenfrei" zu bekommen, denn innerhalb der Familie lässt sich sowas immer einfacher regeln.
Und andererseits das ganze so reibungslos wie möglich zu machen für alle Beteiligten...
Die Eltern sind noch bedingt fit gehen aber auf die 90 zu und zu Lebzeiten wird der Kredit nicht abbezahlt sein.
Alle finanziellen Angelegenheiten, Behörden etc. mache soweiso schon ich. Ich möchte es so einfach wie möglich für alle machen.

Wenn also die Wohnung zum Zeitpunkt des Überschreibens einen Marktwert unter 400 Tsd Euro hat, geht ein Überschreiben auf die Erben kostenlos? (mal abgesehen von Notarkosten etc?)...
gilt sowas dann wie ein Verkauf, dass man den Kredit ablösen darf?

Und ja mein erster Gedanke (bevor hier die Schenkung genannt wurde) war, ich nehme einen Kredit auf, Tilge den Kredit meiner Eltern, die Eltern wohnen dann mietfrei in Ihrer Wohnung und zahlen den Kredit an mich... und wenn irgendwann ins Altersheim umgezogen werden muss, oder es zum Pflegefall kommt, dann kann ich das direkt regeln, ohne meine Eltern mit Papierkram zu belasten...

Also außer die Wohnung gibt es kein Erbe, keine Bargeldreserven, eigentlich nichts.
verstehe ich richtig eine Schenkung unter 400 Tsd Euro geht problemlos?
Wenn meine Eltern irgendwann von uns gehen, oder sich überlegen die letzten Jahre auf Gran Canaria zu leben, wird die Wohnung eben verkauft.
___

Nachtrag:
hier durch google gefunden... scheint mir genau das zu sein, was ich vorhabe...
https://www.deutsche-anwaltshotline...er-verschenken-moeglichst-ohne-nachteile-3245

Bist Du der einzige Erbe? Also das einzige Kind?