Immobilien verkaufen über Makler - Verträge, Abläufe, Vorgespräche - worauf achten, wie regeln?

Moin Leute,

so ein richtiges Problem ist es nicht. Aber es verursacht viel Gegrübel und betrifft meine Zukunft sehr stark, daher möchte ich hier davon schreiben. Und außerdem gibt es sicher die ein- oder andere Person, die ebenfalls vor dem Gang zum Makler steht und ihre Rechte und Möglichkeiten kennen möchte.

Also, ich will ein kleines Stück Bauland in einer Kleinstadt in Hessen verkaufen. 3 Parteien aus der Nachbarschaft des Grundstücks sind heiß auf das Land. Einer davon auf leicht unangenehme Weise aber verübeln kann ich ihm das nicht. Ist halt ein Geschäftsmann.

Vorgeschichte: Ich dachte vor einiger Zeit über einen Verkauf nach, nachdem von Partei A eine fast passende Summe geboten wurde. Ich habe ein Treffen vereinbart und auch den Nachbarn (Partei B) informiert - in der naiven Vorstellung, ich könne da Auktionator spielen und noch ein paar Euro mehr bekommen.
Tja. Aber Pustekuchen: stattdessen kam einer im Interessentenhaushalt der Partei B (die Partei A kennt) auf die glorreiche Idee, einige ihm und A seit langem bekannte, wertreduzierene Besonderheiten herauszupröckeln und A fachmännisch in Kenntnis zu setzen, dass mein Preis "zu hoch" sei.

Ende vom Lied: Partei A korrigierte ihr gegebenes Mindestgebot kurz vor Treffen um -25% und Partei B hatte noch kein Gebot abgegeben, orientierte sich aber nun an A. (Und Partei C hab ich garnicht mehr angerufen, denn die hatten schon eine große Anschaffung getätigt.)
Ärgerlich: Ich hatte schon mit dem Gebot von A gerrechnet und selbst eine Wohnung an der Hand für mich und Familie, die ich nach vielen aufgegebenen Suchinseraten gefunden hatte und kaufen wollte. Daraus wurde nix, wegen dem netten Herrn B.

3 andere Leute haben mir Interesse bekundet. Zwei mit Gebot lagen jedoch unter meiner Schmerzgrenze. Ich wollte aber auch nicht zuviele Geier und da hab ich mir bei 5 Interessenten (von 5 denen ich es angeboten hab) halt gedacht, ich mach erstmal einen Deckel drauf und warte noch ein Welchen.... Es war auch etwas Trotz dabei und ich hatte zu der Zeit andere Sorgen und Projekte. Und keine Geldnöte.

Tjaaa... Dann war Ruhe. Doch vor einem Jahr kamen sie wieder angegeiert und fragten, was denn nun ist. Und auch andere Leute fragen. Statt einem "meld Dich ruhig, falls Du verkaufen willst, vielleicht ist es interessant" beim Zufallstreffen kamen von den Hauptinteressen nun Anrufe und Besuche mit dem Tenor "Ich will das kaufen! "
Aber ich hab das Thema nochmal bewusst ein Jährchen ausgeklammert und gesagt "nö, erstmal nicht.....", sicher auch da mir das obige Erlebnis auf den Senkel ging - und verkaufen muss ich ja nicht und will ich nicht unter Wert, in diesen Zeiten.

Kurzum: jetzt sind die Interessenten richtig richtig heiß, aber ich überlege nun, das Land meistbietend zu verticken. Und zwar mit einem richtig guten Makler. Soll der ruhig etwas verdienen. Mir Latte, wenn er 20% mehr rausholt als ich es könnte.

Da ich damit keine Erfahrungen habe, hab ich zwei Fragen, vielleicht kann die jemand mit Erfahrung beantworten:

1. Ich habe insgesamt 5 mögliche Mitbieter schon an der Hand.
a) Kann ein Makler beim Verkauf an Meistbietende die Courtage reduzieren, wenn ein dem Verkäufer bekannter Käufer den Zuschlag im Bieterverfahren erhält? Kann man einen Kreis bekannter Interessenten vertraglich für sowas mit Sonderkonditionen festhalten?
b) Wie spricht man sowas mit dem Makler am besten ab, wenn man das überhaupt bei renommierten Maklern tun kann?
(Ich mein, ich habe ja schon viel Stress gehabt, da sehe ich es nicht ein, dem Makler den vollen Satz zu zahlen, falls einer der mir bereits bekannten Interessenten den Zuschlag in dem Verfahren bekommt. Davon gehe ich nicht aus, da in der Gegend viele Leute heiß sind. Aber es könnte ja sein.)

2. Wie läuft das Erstgespräch mit Maklern eigentlich ab? a) gehe ich zum Makler, zeig dem was ich habe und sag was ich haben will und er sagt, ob das realistisch ist und dann wird ein Vertrag gemacht? b) Wie unverbindlich laufen solche Vorgespräche und muss ich bei den Verträgen auf weitere Punkte besonders aufpassen?

Sorry falls die Fragen etwas naiv klingen (klar könnte ich einfach zum Makler gehen) aber ich will in dem Nest auch nicht zuviele Hunde wecken und daher etwas vorbereitet zum Makler stiefeln. Meine Eltern sind bei Maklern zudem überskeptisch und haben immer ohne verkauft,....

Danke im Voraus!

LG
Wolf

Ich hatte 2 Verkäufe über Makler.
Man kann wirklich (fast) alles im Vorfeld festlegen und klären, ist halt Absprachesache.

Haus 1 über eine größere Firma mir vielen Zweigstellen.
Es war noch hoch belastet und nach einer unschönen Trennung musste es veräußert werden.
Ich sagte, ich wolle keinerlei Kosten am Verkauf haben, weder Notar- noch Maklergebühren. Wichtig sei mir auch, dass die Finanzierung mit übernommen würde, damit ich mit 0 aus der Sache raus käme.
Der Rest war mir egal.

Haus 2, ein Erbstück, habe ich einem örtlichen Makler anvertraut. Ich sagte ihm, was ich mindestens dafür haben wolle. Alles was drüber ist, würde ich mit ihm teilen.
Außerdem zahlte ich ihm einen Bonus dafür, dass er das Haus innerhalb von 3 Monaten verkauft hatte (vertraglich festgelegt).

Vereinbare doch einfach mal einen unverbindlichen Termin, dann kannst du weiter entscheiden

Rauhfusskauz meinte:

Vereinbare doch einfach mal einen unverbindlichen Termin, dann kannst du weiter entscheiden

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Danke, das werde ich tun.

Und ich muss feststellen, dass mich diese Sache doch einiges an Energie und Aufmerksamkeit kostete in den letzten Monaten. ...

Einfach auch viel auf das Bauchgefühl vertrauen!
Ich kaufe eher Immobilien (als dass ich sie verkaufe) und habe schon 3 oder 4 unseriöse Makler erwischt. Hier hat mir meist sofort mein Bauchgefühl gesagt, dass was nicht passt....

Klar und auch schriftlich sagen / festhalten, was man haben möchte. Eventuelle Klauseln / Regelungen genau lesen und nachschlagen. Ansonsten kommt ja auch noch der Notartermin. Immer bedenken, dass das auch nochmal Geld kostet.

Unverbindlich beraten lassen und den wählen, bei dem man sich am Besten aufgehoben fühlt

WolfImSchafspelz meinte:

Mir Latte, wenn er 20% mehr rausholt als ich es könnte.

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Das wird immer so gesagt, dass die Makler mehr rausholen würden, aber das stimmt gar nicht unbedingt, dass die ein Interesse daran haben, auch wenn sie prozentual am Erfolg beteiligt sind. Für einen Makler kann es interessanter sein, die Immobilie JETZT zu einem Preis X zu verkaufen und davon z.B. 20.000 Euro zu kriegen, als Monate später zu einem Preis X + 10.000 Euro und daran z.B. 20.500 Euro Provision zu verdienen. Für die paar hundert Euro mehr will der nicht monatelang die Sache an der Backe haben. Der will das eintüten, bevor ihm noch irgendwas dazwischenkommt. Und deswegen handelt er ggf. auch den Verkäufer runter. Gut, in deinem Fall mit der starken Nachfrage sieht es vielleicht anders aus. Aber was soll bei einem Stück Land der Makler den Interessenten sagen, was sie nicht schon wissen?

Ich würde an deiner Stelle ein sog. Bieterverfahren (eine Art Versteigerung, siehe Google) ohne Makler in Betracht ziehen. Die Umstände sprechen meiner Meinung nach dafür:
- An der Immobilie gibt es nicht viel zu besprechen, zu beschönigen, zu kritisieren. Ein Stück Land, alle wissen, was das ist, anders als bei einem Haus, wo es um Baumängel, Substanz, mögliche Umbauten usw. geht.
- Du willst meistbietend verkaufen. Warum also nicht versteigern?

Du brauchst den Makler weder, um die Immobilie schön zu umschreiben, noch dafür, den Preis hochzutreiben. Da würde ich mir die Provision sparen.

HalliGalliSuperstar meinte:

- Du willst meistbietend verkaufen. Warum also nicht versteigern?

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Jau, beides will ich.

Aber führe mal als nicht-neutrale Person Auktionen Deiner eigenen Verkaufsgegenstände durch....
Wenn das erfolgreich klappen würde, bräucht man keine Auktionshäuser oder Auktionatoren. Und letztere Bezeichnung ist für meinen Vater z.B. immer noch ein Synonym für Makler.

Ich habe zudem das Gefühl, dass manche Käufer bei privaten Verkäufern von vornherein weniger zahlen wollen. Wahrscheinlich, weil sie denken, der Käufer müsse einen um die Courtage erniedrigten Preis machen. Oder sie meinen, aufgrund seines Amateurverkäuferstatusses müsse man dem privaten Verkäufer mehr aus den Rippen leiern können.

Ich hab jetzt einen Makler involviert. Sein Startpreis liegt 33% über dem, womit ich auf ebay-Kleinanzeigen rangehen wollte. Und derselbe Preis war vor ein paar Monaten noch VIEL zu "teuer" für die Leute, die ich unter den Suchenden ansgeschrieben habe.
Die schienen mir mit ihren Preisvorstellungen einfach 5 Jahre hinterher zu hängen oder dachten, es gäbe Verkäufer die hinterher hängen.
Auch diese Vorstellungen kann ein Makler vielleicht besser korrigieren und Käufern raten, zuzuschlagen.

Also, wenn er das hinkriegt, da noch mehr rauszukitzeln, dann ist das echt sportlich....

Lavendelgrau24 meinte:

Einfach auch viel auf das Bauchgefühl vertrauen!
Ich kaufe eher Immobilien (als dass ich sie verkaufe) und habe schon 3 oder 4 unseriöse Makler

(...)

Unverbindlich beraten lassen und den wählen, bei dem man sich am Besten aufgehoben fühlt

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Hab ich so gemacht, Danke!

Ich mag ja eigentlich Schnösel garnicht und viel Immobilienleute gehören dazu. Aber der, den ich gefunden hab - - scheint mir ein authentischer Mensch und ein geschickter Verkäufer zu sein.

Nichtsdestotrotz denke ich, dass Makler einfach viel zu viel Geld mit wenig Arbeit machen. Eine Courtage von über 3-4% scheint bei Objekten über 100k Euro kaum gerechtefertigt. Ich frag mich, warum das nicht gestaffelt ist. Diese Missgunst (?) stand dem in mir bislang entgegen.
ABER falls es hier Makler gibt, die mich vom Gegenteil überzeugen können, mögen sie bitte was dazu sagen.

Makler fürs Grundstück? Ist nicht Dein Ernst?

Mach ne Anzeige bei Immowelt rein mit Foto und den Eckdaten. Bei Geoportal kann man den Verkehrswert vom Bauland einsehen, was der Mindestpreis ist, für den auch Bank, Stadt und Co. regulär kaufen.

In der Tageszeitung auch inserieren, verkaufe Parzelle xqm. höchstbietend. Email, fertig.

Biete es doch mal der Stadt und den Banken an.

tonytomate meinte:

Biete es doch mal der Stadt und den Banken an.

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....die zahlen dann aber DEUTLICH weniger, weil die ja mit Gewinn kalkulieren werden.

Am meisten zahlen private Leute mit Kohle oder Bauträger. Aber alle sind am Preisdrücken interessiert. Bis der Deal nicht vom Notar abgesegnet ist, versuchen die noch, was zu finden. Da ist ein Makler garnicht schlecht. Es ist ein Mischgrundstück mit paar Besonderheiten. Das kriegt der deutlich besser hin als ein Branchenfremder. Sagt mein Bauchgefühl.