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Frühzeitiger Hausverkauf vor Zinsbindungsfristende

viko

Mitglied
Wir haben ein Haus (5 Wohn.-alle vermietet) gekauft mit 10-jährigem Festzins von 4 %. Es sind noch 4 Jahre übrig. Wir möchten jetzt ein neues Haus kaufen und das alte verkaufen. Was passiert mit der Vorfälligkeitsentschädigung ? Da wir das Haus deutlich über unserem Kaufpreis verkaufen würden ,käme auch ein Gewinn zustande. Die von der Sparkasse hat gesagt ,dass nach 2 Jahren Haltedauer nichts zu bezahlen sei , ich dachte 10 Jahre,hab ich da was falsch verstanden !? Wenn wir ein neues Haus kaufen , müssten wir auch keine Entschädigung der Bank zahlen.

Was hat es jetzt mit den 2 Jahren und 10 Jahren auf sich ,wann kommt der Spekulationsgewinn ?

Das Haus haben wir vor 6 Jahren für ca 200.000 € gekauft. Ab heute sind es noch ca 100.000 € Restschuld.
Es werden aber von diesem Saldo ( jetzt noch 100.000 €) nur die Tilgung abgezogen. D.h. ,dass noch zusätzlich die Zinsen zu diesem Saldo dazukommen , den wir der Bank zahlen müssten , wenn wir das Haus heute verkaufen würden ,richtig , oder bleibt es bei diesen 100.000 € ?

Die Beraterin hat gesagt ,dass wir das Haus für ca 270.000 € verkaufen könnten. Wären dann hier die 70.000 €( 270.000 - 200.000) der Spekulationsgewinn ?

Oder so :
270.000 ( Verkaufspreis ) - 100.000 ( jetztige Restschuld) - 50.000 (Eigenkapital) = 120.000 € ( Gewinn )

ich habe ungefähr ausgerechnet ( Hypothekenrechner im netz ),dass die Bank vom 6. Jahr bis zum 10. Jahr , ca. 11.000 € an zinsen nicht einnehmen würde , wäre das die Höhe der Vorfälligkeitsent. oder hab ich das falsch gerechnet ?

Danke
 

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Nordrheiner

Urgestein
Hallo, Viko,

Vorfälligkeitsentschädigung fällt nach meiner Kenntnis nur dann an, wenn der Kreditnehmer vorzeitig ein Darlehen zurückzahlt und der Bank daraus ein Schaden entstanden ist.
- Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss ein Kreditnehmer dann bezahlen, wenn er vorzeitig aus seinem Darlehensvertrag aussteigen will oder muss.
- Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt einen Schadensersatzanspruch der Bank an den Kreditnehmer dar.
- Der Refinanzierungsschaden und der Margenschaden soll in Form der Vorfälligkeitsentschädigung beglichen werden.
- Als Refinanzierungsschaden bezeichnet man die Differenz zwischen den Zinssätzen beim Abschluss des Darlehensvertrages und den Zinssätzen bei der vorzeitigen Darlehensrückzahlung.
- Wenn die Zinssätze für die Geldanlage inzwischen gesunken sind, macht die Bank Verluste, da das Geld nun zu einem schlechteren Zinssatz angelegt werden muss.
- Als Margenschaden bezeichnet man die Verluste, die der Bank entstehen, wenn ein Kreditnehmer nicht die ursprünglich geplanten Zinseinnahmen erbringt.
- Der Erfüllungsschaden ist eine Form der Vorfälligkeitsentschädigung, die zu zahlen ist, wenn die Bank ihrem Darlehensnehmer z.B. aufgrund von Zahlungsausfällen frühzeitig kündigt.

Bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag muss der Kreditnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Wie die Widerrufsbelehrung formuliert sein muss, damit sie gültig ist, das ist im Gesetz verankert.
Banken dürfen nicht immer eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Dazu kommt, dass etwa die Hälfte aller Forderungen nach einer Vorfälligkeitsentschädigung unangemessen hoch angesetzt sind.
Zu den obigen Punkten siehe den Link: Vorfälligkeitsentschädigung: Die Vorfälligkeit ist umgehbar!


Mit ist folgendes bekannt: Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft, muss den Gewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.

Zur Ermittlung des Spekulationsgewinns ist die in Anspruch genommene Abschreibung zu berücksichtigen und Nebenkosten sind abzugsfähig. Siehe am besten den folgenden Link:
Spekulationsgewinn: So rechnet das Finanzamt | Steuern sparen | meineimmobilie.de


LG, Nordrheiner
 

viko

Mitglied
Vielen Dank für die ausführliche Antwort.


Die Bankberaterin hatte gesagt, dass man keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss ,wenn man ein neuse Haus kaufen würde , ist das korrekt , kann das sein ?

Oder wird die Entschädigung einfach auf den neuen Kredit draufgeschlagen ?

danke
 

Nordrheiner

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Vielen Dank für die ausführliche Antwort.


Die Bankberaterin hatte gesagt, dass man keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss ,wenn man ein neuse Haus kaufen würde , ist das korrekt , kann das sein ?

Oder wird die Entschädigung einfach auf den neuen Kredit draufgeschlagen ?

danke
Ja, das kann sein, weil
a) der Bank durch die vorzeitige Tilgung kein Schaden entstanden ist
b) das bestehende Restdarlehen ggf. kostenfrei auf die neue Immobilie übertragen wird

Es spricht nichts dagegen, wenn Du Dir ein verbindliches schriftliches Angebot geben lässt, aus dem hervorgeht, dass für die vorzeitige Tilgung des Darlehens für die 1. Immobilie keine Vorfälligkeitsentschädigung oder andere Kosten berechnet werden....und zwar unabhängig davon, ob Du eine neue Immobilie erwirbst. Im Angebot sollte auch stehen, ob und welche Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung etc) anfallen, wenn Du keine neue Immobilie erwirbst.

Und das Angebot vergleichst Du mit dem Angebot einer anderen Bank... so kannst Du feststellen, was am Besten ist.

LG, Nordrheiner
 
Zuletzt bearbeitet:

Nordrheiner

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