Finanzierung Neubau-ETW - Vorgehen

Liebe Experten,
Ich ziehe ernsthaft den Kauf einer konkreten Eigentumswohnung (Neubauprojekt) in Erwägung.
Da das mein erster Immobilienkauf wäre, frage ich mich, wie ich am besten vorgehen sollte.

Mitte letzten Jahres habe ich mir von meiner Hausbank eine unverbindliche Finanzierungszusage für einen bestimmten Maximalbetrag geholt. Der liegt deutlich über dem Kaufpreis der Immobilie, um die es geht - ich gehe also davon aus, dass es kein Problem sein wird, den notwendigen Kredit zu bekommen.
Nun habe ich gelesen, man sollte sich auf jeden Fall vor Unterzeichnung des Kaufvertrags eine verbindliche (!) Finanzierungszusage holen. Das macht natürlich Sinn. Bei meiner Hausbank denke ich, dass es vom Ablauf her am einfachsten wäre. Allerdings möchte ich den Kredit eigentlich gar nicht von der Hausbank, sondern lieber woanders, zu sicherlich besseren Konditionen. Wäre es dreist, wenn ich die Hausbank nur als Sicherheit für den Kauf verwende und mir dann in Ruhe ein besseres Angebot suche? Spricht rechtlich irgendwas dagegen?
Darüber hinaus werden die Zahlungen ja nach Baufortschritt fällig. Da ich ca. 2/3 Eigenkapital einbringen kann, ist also noch etwas Zeit, bis ich den Kredit wirklich brauche. Was sollte ich diesbezüglich beachten?

Vielen Dank schonmal.

Wichtig wäre zu erfahren, ob der Bauträger wirklich
seriös ist. Da gibt es auch zwielichtige Firmen, gerade
wenn man Anzahlungen leisten muss, ist Vorsicht ge-
boten. Ich persönlich würde nur etwas Fertiges kaufen.
Und dann einen Gutachter vorher einschalten, der das
Objekt auf Herz und Nieren prüft.

Ich hätte auch lieber etwas, bei dem wenigstens schon der Rohbau steht. Zu dem Zeitpunkt ist aber i.d.R. alles längst verkauft, oder es gibt deutlich erkennbare Haken. Die vernünftigen Immobilien werden fast ausschließlich unter der Hand verkauft. Dieses Mal hatte ich Glück, dass das Projekt einen einzigen Tag online war und ich gleich angefragt habe.

An Bestandsimmobilien gibt es hauptsächlich Objekte aus den 1970ern oder älter, die selbst unter Einsatz von großen finanziellen Mitteln nie vergleichbar zu einem Neubau wären. Davon abgesehen wären im Fall einer Eigentumswohnung die Sanierungsmöglichkeiten des Einzelnen ja sehr begrenzt.

Ich würde auch eine max. 20 Jahre alte Immobilie nehmen, aber sowas wird ja heutzutage von bestimmten Gruppierungen schon fast als Schrott dargestellt, da nicht nachhaltig genug (womöglich ist sogar Gasheizung drin). Davon abgesehen gibt es solche Objekte sowieso so gut wie nicht auf dem Markt.

Mir scheint, dass man mit einem Neubau besser für Veränderungen/ Restriktionen gerüstet ist, die von einer Regierung mit grüner Beteiligung noch kommen könnten. Der Anstieg der Energiekosten ist ja z.B. nicht bloß eine Marktentwicklung, sondern auch politisch gewollt.

Bei unserem aktuellen Hausbau war das so, dass wir zuerst einmal in meine Hausbank, in die Hausbank meiner Partnerin und zur Bausparkasse Schwäbisch Hall gingen um zu erfahren, was wir uns leisten können um in 20 Jahren mit der Rückzahlung fertig zu sein.
Die Hälfte betrug Eigenkapital von dem, was das neue Haus kostet. Die Hausbank meiner Partnerin hat ein super Angebot hingelegt. Bausparkasse Schwäbisch Hall war am schlechtesten.

Danach gingen wir zu 2-3 Fertighaus Firmen und haben einen Vertrag bei der Firma SchwörerHaus unterschrieben. Erst nach einer gewissen Zeit nach Vertragsunterzeichnung wollten die eine Finanzierungsbestätigung der Bank haben.

Ich habe mal vor Jahren die Webseite eines Immobilien-
Entwicklers betreut und dabei nebenher so einige Sachen
mitbekommen, die ich vorher nicht wusste ...
Deshalb würde ich auf jeden Fall selbst recherchieren, wer
schon in einem Objekt dieser Firma wohnt und versuchen,
deren Erfahrungen zu hören.

Geht eine Firma pleite, ist die Anzahlung in der Regel weg,
also wirklich vorsichtig sein, grade bei scheinbaren
"Schnäppchen". Oder wenn man (scheinbar) das letzte
verfügbare Objekt bekommt usw.

Wenn so viel Geld im Spiel ist, scheint die Moral und die
Anständigkeit oft zur Nebensache zu werden. Hoffe, es
geht bei dir alles gut.

Von "Schnäppchen" kann keine Rede sein.

Der Zahlungsplan entspricht der Bauträgerverordnung, da ist vorgegeben, nach welchem Gewerk welcher Anteil des Kaufpreises gefordert werden kann. Eine "Überzahlung" ist dadurch nicht ausgeschlossen, aber es ist eben nichts, was man verhandeln kann. Durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch hat man nach meinem Verständnis als Erwerber ja für den Insolvenzfall zumindest einen Anteil am Grundstück. D.h., es wären nicht 100% des gezahlten Betrags weg, denn das Grundstück ist einige 100 TEUR wert und dürfte im Zweifelsfall sehr leicht zu liquidieren sein. Blöd wäre natürlich, wenn zu dem Zeitpunkt ein halb fertiges Haus draufstehen würde.

Der Bauträger ist ausschließlich in der näheren Umgebung aktiv und arbeitet mit lokalen Firmen. Mir ist zumindest ein Objekt bekannt, bei dem der Bau augenscheinlich recht zügig vorangeht. Mir machen da eher die aktuellen Materialpreisentwicklungen Sorgen. Natürlich bekommt man keinerlei Aussage darüber, ob / wie der Bauträger sich gegen das Materialpreisrisiko abgesichert hat. Da nützt es ja auch nichts, wenn der Makler mit seinem Spruch kommt, ich müsse mir keine Gedanken machen, es gelte ja für mich trotzdem der Kaufpreis im Kaufvertrag.

Möglicherweise hat sich das Thema aber sowieso erledigt, da ich bei näherem Lesen des Kleingedruckten eine Abweichung zwischen Exposé und Baubeschreibung gefunden habe, die ein K.O.-Kriterium sein könnte. Dann hat sich der Immobilienkauf wahrscheinlich auch langfristig erledigt, da alles so teuer wird, dass ich mir das Gewünschte nicht mehr leisten können werde.

Hi,

hinterfrage bitte ob es zur Zeit mit der jetzigen Regierung wirklich sinnvoll ist in Immobillien zu investieren vor allem als Eigenheim und vor allem in Deutschland. Betrachte es kritisch, seh in die Zukunft und informiere dich wirklich ganz genau. Warte zumindestens bis 2024/2025 vor allem bei deinem hohen Eigenkapitalanteil. Vielleicht sind andere Investitionen für dich besser geeignet die mobiler sind als Betongold und auch unabhängiger sind vom Standort Deutschland. Ich will dir das nicht ausreden und dich verunsichern aber die meisten beschäftigen sich einfach zu wenig damit und machen halt was alle machen und weil es die letzten Jahre so gut gelaufen ist. Auch weil es dein erster Immobilienkauf/Bau ist, nicht das du damit hinfliegst.

Rein finanziell gesehen macht es sowieso keinen Sinn, solange meine Vermieter nicht mit Eigenbedarf kommen. Ich habe einen alten Mietvertrag, und in fast 10 Jahren gab es nie eine Mieterhöhung.

Aber ich träume von einer schöneren Wohnungsausstattung und -Einrichtung (macht in einer Mietwohnung keinen Sinn) und einem zusätzlichen Zimmer oder zumindest etwas mehr Platz...

@Sollilja und grade beim Thema EigentumsWOHNUNG sei dir gesagt das du alle Nachteile von Mieten und Eigentum zusammen hast. Das was ich bis jetzt so rauslese aus deinen Antworten, macht mich wirklich stutzig ob es bei dir sinnvoll wäre in Eigentum zu investieren. Grade auch weil du auf die Ausstattung und Einrichtung so besonders eingehst (Emotionen vor Fakten bzw. ob sich eine Immobilie faktisch rechnet). Es gibt so viel schönere und finanziell bessere Investitionen in den nächsten Jahren...Informiere dich vielleicht auch mal intensiv nach der 3-Speichen-Regel.
Ich persönlich glaube du weißt momentan nicht so wirklich wohin mit deinem Geld weil die Inflation es ja quasi auffrisst. Da kommen einem zur Absicherung ja erstmal auch Immobillien o.ä. in den Kopf aber ich glaube damit fährt man in Zukunft wesentlich schlechter als viele denken. Vor allem auch weil sich viele nicht damit umfassend beschäftigen und weil es so gut gelaufen ist bis jetzt.
Wenn es wirklich um die Absicherung deines Geldes geht, würde ich dir Gold/Silber/Edelmetalle etc. empfehlen, am besten Anonym kaufen und privat verwahren. Anschließend allgemein Sachtwerte, und vor allem auch Aktien, weil mit denen kannst du in jeder Marktsituation Rendite machen, dafür musst du dich aber ein wenig mehr beschäftigen (Total-Return-Ansatz). Dann noch ein wenig Bitcoin etc. und du fährst ziemlich gut.
In sein eigenes Wissen zu investieren wäre auch ziemlich sinnvoll, damit man die Marktisuation gut im Blick hat und nicht hinfällt in Zukunft.

Ich hoffe ich konnte dir damit ein wenig helfen, das du dein hart verdientes Geld in Zukunft nicht gegen die Wand fährst, sondern es im besten Fall noch vermehrst.

@saki2382
Dass es sich rein finanziell gesehen nicht rechnet, ist außer Frage. Das täte hier in der Gegend wohl keine Immobilie.
Aber was nützt mir mein Depotauszug, wenn ich mit dem Geld niemals etwas anfange? Ich werde nichts an direkte Nachkommen vererben "müssen", sondern am Ende bekommen meine Nichte und mein Neffe alles. Für mich wäre es eigentlich okay, wenn mein Kontostand zum Zeitpunkt meines Todes nur noch die Beerdigungskosten abdeckt.

Ein Häuschen wäre natürlich schöner als eine Wohnung, aber in meiner Gegend liegen die preislich über meiner Schmerzgrenze, befinden sich an sehr hässlichen Orten, oder sind so klein, dass nichtmal meine vorhandenen Möbel reinpassen. Außerdem habe ich für Gartenarbeit überhaupt nichts übrig, und bei einer Wohnung scheint mir im Vergleich zu einem kleinen Haus mit gleicher Wohnfläche die Platzausnutzung deutlich besser zu sein.

Heute hatte ich ein Gespräch mit einem Finanzberater. Der findet, ich könnte mir deutlich mehr leisten, und der Preis der Wohnung sei für die Größe und Lage okay. (Meine Meinung ist, dass man für den Preis wahrscheinlich ein halbes ostdeutsches Dorf kaufen könnte.)

Aber nun warte ich erstmal auf die Antworten des Bauträgers zu einigen Fragen...